通關激活濠江樓市 交投報復式上升
2022年澳門疫情未止，並出現幾波的爆發，加上博彩法的修改、香港股市的下挫、美國激進加息等多項負面因素夾擊，經濟受到前所未有的衝擊，居民就業不穩、收入下降，樓市亦隨經濟進入下跌週期。
澳門財政局公佈數據顯示，2022年全年住宅成交僅2,950宗，同比下跌50.6%，創有紀錄以來新低，全年平均實用呎價8,797澳門元，同比下跌6.53%，亦創2016年以來新低；而對比2018年的高位，則累積下跌14.9%。
疫情之下，旅遊業及博彩業均受重創。去年全年入境澳門旅客逾570萬人次，同比減少26%，而較2019年的高位更下跌約86%，平均每日旅客只有約1.6萬人。全年澳門博彩毛收入為421.98億澳門元，按年下跌51.4%，創下2004年以來最低水平。
新春檔期開門紅 旅客量勝預期
不過，澳門亦終於否極泰來。今年1月8日起，澳門取消了所有入境隔離措施，同時實施港珠澳三地全面通關。首個春節的黃金周（1月21日至27日），澳門總入境旅客45.1萬人次，對比去年春節大幅飆升297%， 當中內地旅客26.5萬人次，香港旅客16.5萬人次；而香港旅客日均人次升幅巨大，達2601.8%，酒店平均入住率為85.7%，同比上升22.4%，達疫情以來新高峰。
旅客重臨，賭收同樣錄得大升，1月份賭收為115.8億澳門元，同比升82.5%，而較2022年12月上升2.3倍，料今年澳門旅客量及經濟加速復甦可期。
旅遊區旺舖再次成搶手貨
在寬關措施推動下，澳門旅客爆升，與去年春節黃金周比較爆升三倍；今年春節市道暢旺，各個旅遊區都人流如鯽，生意火紅大排長龍，熱門景點人流「爆煲」，擠到水泄不通，須實施人潮管制，久違的場景重現，推動了旅遊區商舖交投，例如最近大三巴一個旅遊旺區舖，面積1,377平方呎，原以15萬元收訂租出，但即時有租客搶高至20萬租金，業主最終撻訂再租，呎租高至145.24元，升25%。
澳門經歷三年疫情的嚴重影響，賭場及旅遊區舖空置率高企；價格跌幅亦大，尤其是澳門新口岸等賭場區，較疫情前跌幅下跌逾六成。現時，澳門全面通關，不少投資者加快步伐，令旅遊區旺鋪火速成交，成交量明顯上升。
2023年開局明朗 買家把握機會「撈底」
澳門經濟復甦確定，港珠澳三地已通關、全面恢復內地來澳旅遊團及開放國際客源，澳門旅遊局推出多個活動，送十二萬張機票、回程船票或巴士票、每人最高資助四百元等，十分吸引；賭牌塵埃落定，六大博企未來10年共投資1,188億元澳門元, 落實了澳門未來10年的發展方向；還有美國加息放緩、澳門土地的拍賣，以及去年澳門立法會亦通過三類人才引進政策，包括高端人才、優秀人才及高級專業人才，增加住房需求，在多個利好消息刺激下，推動經濟樓市逐漸向好。
供求方面，澳車北上及橫琴新街坊，對唐樓及低價樓宇會有一定影響，但有利於校網區及發展中的區域；另一方面，未來5年所建樓宇，有97%為100平方米以下，大單位供應量會比較少，而且細單位呎價較大單位高一些，高於33%至50%；吸引了換樓客趁低吸貨，在經濟復甦下，亦拉動大單位需求上升和成交速度。亦不少財政狀況較穩定的首置或年輕家庭有足夠的供款能力，但卻礙於貸款指引而無法儲備足夠首期，使買家選擇收窄，同時阻礙有能力的買家，在樓價下跌時，本應有更多的選擇優質單位改善居住環境。因此，建議澳門特區政府盡快落實樓市調控措施的優化政策，確保樓市平穩發展。
現時，買家入市信心增強，樓市觸底反彈，估計1月份澳門的住宅成交逾約205宗，比對2022年12月爆升逾32%。市場正逐步釋放積累已久的購買力，料成交會持續回升。
另一方面，由於市場氣氛逐漸回暖，睇樓客上升，部分業主叫價轉硬，甚至借勢反價，市場筍盤變得稀缺，買家有感「遲買會貴」，有聰明買家趁市場氣氛轉好之際物色心儀單位，希望趁樓價仍然「抵買」時入市上車。
HOMEfeel ISSUE 54 : Mar 2023
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