加息周期逼近 二手減風四起
搜羅全港減價盤執平貨

 

美國加息步伐及幅度既急且高,本地銀行繼率先調高「H按」封頂息率後,真正加息周期隨時啟動;此外,近期疫情升溫,經濟復甦進度不如預期,或恐再度面臨收縮之憂;加上海量一手新盤低價搶灘,以上多重利淡因素致令二手市場處於捱打狀態。近月除出現不少蝕讓個案之外,有見業主減價之風亦越吹越烈;今期《HOMEfeel》樓市專題將為大家剖析最新二手市況,在各區尋覓減價筍盤,部署低位執平貨的機會。

息魔加上疫情反彈夾擊,致令二手市場大受壓力。

今年首季,第五波疫情肆虐,令一手新盤推售幾近停擺,時至疫情減退,次季中段才有大型新盤陸續推出,結果導致上半年一手私宅買賣登記量僅得4,735宗,較去年下半年的9,277宗急挫近半(49%),而與去年同期比較亦跌42%,創下自2013年上半年一手新例後的18個「半年度」新低。由於上半年積聚大量一手新盤待售,加上疫情持續纏繞,故亦成為下半年發展商需以貼市價,甚至低於市價開盤的伏筆,致使二手市場更加雪上加霜。

新盤追擊 息口趨升 窒礙二手市場

另一方面,今年3月中旬,美國迎來自2018年12月以來首次加息,為這輪美息上調揭開序幕,3月輕微加息四分一厘,之後在5月、6月及7月連環加息,分別是半厘、及連續2次四分三厘,美息上調幅度及速度比預期大及急,今年至今4次加息累計加了2.25厘,而預期9月下旬議息有機會再加四分三厘,且加息步伐未見有停止跡象。

受美息加得多且急影響,本地銀行體系資金亦加快流走,匯豐、中銀、渣打三家發鈔行及恒生等大行已先後調高H按封頂息率,預示本地銀行真正加息周期一觸即發,相信加息後對供樓壓力將有一定影響,因而令二手市場交投在近月處於僵局狀態。

近期新盤低價開售反應熱烈,搶佔二手市場購買力。

疫情升溫難通關 二手去貨要減價

此外,疫情雖較首季情況有所改善,但陰霾始終不散,近月更漸有回升跡象,單日確診數字先後逐級突破八千、九千、以至破萬宗水平,令本港與內地重新通關之期一等再等,亦窒礙置業人士入市決定,更甚者是內地及海外買家亦未能重回市場,令整體樓市維持偏淡之局。

受以上三大因素影響,二手住宅市場首當其衝,除面臨本身的膠著交投狀態外,更要面對來自一手新盤的低價競爭,以近期新界屯門新盤NOVO LAND及粉嶺新盤ONE INNOVALE-Archway為例,首批單位開價較同區二手低逾一成以上,令二手業主實在難以招架,部分心急要放盤的業主唯有相應減價應市,才有較高去貨機會。

移民盤 股市損手 急需套現 帶來筍盤機遇

移民人數大增,加上股市急挫,造就不少減價盤湧現。

其實,除了以上幾個大環境因素導致二手市場受壓,令業主放盤有價傾外,欲趁目前整體樓市走下坡而進一下鋤價執平貨的買家,可特別留意兩類盤源,一是急走的移民盤,另外是因應在股市投資失利而急需沽貨套現作資金周轉的賣家。因此,欲尋找這類急走筍盤的盤源,計劃置業者就要多緊貼市況及多與相熟的地產代理保持聯繫,才能增加覓得低價盤的機會。

以移民盤為例,面對目前普遍二手樓價均受壓下,近期業主移民盤大都願意減價沽貨,上月初,土瓜灣翔龍灣便有805方呎的煙花海景3房套單位,以1,360萬元易手,較銀行估價低14%成交,此類例子在近月時有出現。根據政府統計處8月中公布的中期人口最新臨時數據,截止今年年中,本港居住人口為729.16萬人,較去年同期減少1.6%,當中撇除持單程證的移入人口,本港居民的淨移出為11.32萬人,較去年同期大增27%。數字多少反映移民急讓的比例亦會相應上升,準買家可加多留意。

另外,股市自今年初近25,000點的高位,反覆下挫至8月下旬再度失守2萬點大關,累積下挫逾兩成或逾5,000點;若再推前一年,計及2021年初當時最高曾見3.1萬點計算,至今更累瀉37%或11,500點之多。因此最近兩年,在股市損手的投資者中,部分急需沽售手上物業套現周轉,亦因此出現一些願意大幅減價,明顯低於市價的放盤出現。

善用利嘉閣網站 尋找各區「減價盤」

利嘉閣網站有「減價盤」選項,可掃瞄圖中QRCode瀏覽。

既然二手市場減風四起,深知市場筍盤及減價盤機遇處處,那麼應該從何入手?最直接當然是聯絡自己相熟的地產代理。此外,現今網絡技術發達,網上搵盤亦是另一可選擇的途徑,利嘉閣地產的公司官網便提供了一個尋找市場「減價盤」的捷徑,讀者只要登入利嘉閣官網(www.ricacorp.com),點選「二手真盤源」後,再點選「減價盤」按鈕,便可篩選出全港有所減價的真盤源,用戶亦可根據自己的喜好,再按不同區域、不同物業種類及其他多種條件作篩選,可節省不少時間,實現搵樓事半功倍之效。

近2.3萬個真盤源放盤 減價者佔16.5%

依據8月下旬的利嘉閣真盤源網上22,989個私宅放盤之中(放盤量會不時變動,相關數字以8月24日當天情況作計算),共有3,790個屬減價盤,佔比約16.5%。若按區細分,港島區的5,194個私宅放盤中,減價盤有780個,佔比15%,低於市場整體,反映港島區業主或較惜售,願意降價求售的比例較其他區略低。九龍區8,782個放盤中,1,500個屬減價盤,佔比17.1%,屬全港最多的分區,亦較整體高出0.6個百分點。至於新界區9,013個放盤中,減價盤有1,510個,佔比16.8%;如再細分新界東有3,645個放盤,624個減價,佔17.1%;新界西則有5,368個放盤,當中886個為減價盤,佔16.5%,可見西界東願意減價的業主比例較新界西為多。

太古城筍盤累減逾17% 迅即被吸納

太古城怡山閣高層戶一減再減後迅即被吸納。

以屋苑為例,根據利嘉閣網上放盤,8月下旬太古城約有222個放盤,其中減價盤有53個,佔比達23.9%,減幅由最少的0.9%至最多的10.5%不等;當中一個怡山閣的高層F室單位,實用面積685平方呎,屬3房間隔,原先叫價1,460萬元,其後減價7.5%至1,350萬元,之後再一口氣減10.5%至1,208萬元,累積減幅達17.3%,據悉連番減價後,單位迅即被市場趁低吸納,實用面積成交呎價為17,635元,較太古城期內整體平均呎價19,494元低約9.5%。

另外,同屋苑太古城天山閣高層F室,實用面積536平方呎,原業主於2019年3月以1,030萬元購入單位,過額印期後,因移民海外而急於放售,最終減價近8%,以950萬元易手,呎價17,724元,帳面蝕80萬元。

市況不就,加上在新盤夾擊及「息魔」亦步亦趨之下,二手業主減價成風,準買家可多留意各區潛在筍盤,以防稍縱即逝,蘇州過後無艇搭;接下兩頁有部分利嘉閣的減價獨家放盤推介,有意入市者可趕緊致電查詢。

 


 

港島減價獨家放盤推介:

康澤花園 B座 中層 02室

地鐵上蓋 移民急讓

實用面積: 509方呎
開價: 850萬元(原叫價888萬元 -4.3%)
物業編號: BW60881905
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賣點: 港島優質地段旺中帶靜,地鐵站上蓋,多條巴士路線出入極方便,無論投資自住均屬精選;單位座向東南清靜舒適,廳大房大方正實用,業主移民減價急讓,機會難逢。
預約參觀: 利嘉閣豪廷峰一行
聯絡電話: 2566 1789 / 9482 4736 梁小姐 Jenny

 

九龍減價獨家放盤推介:

南昌一號 高層 D室

採光度足 開揚夜景

實用面積: 418方呎
開價: 820萬元(原叫價850萬元 -3.5%)
物業編號: BL62531783
廣告日期: 15/09/2022
賣點: 3房間隔方正實用,適合多人家庭。單位多窗採光度足,高層享開揚夜景。物業坐擁2站3線,貫通南北;鄰近大型公園,鳥語花香;生活配套完善,大型商場應有盡有。
預約參觀: 利嘉閣丰匯分行 
聯絡電話: 2377 2887 / 6644 6324周小姐 Candy

九龍減價獨家放盤推介:

維景灣畔 1期 1座 低層 E室

向南全海 獨家筍盤

實用面積: 781方呎
開價: 1,198萬元(原叫價1,208萬元 -0.8%)
物業編號: BO48214664
廣告日期: 15/09/2022
賣點: 獨家筍盤,即約即睇,3 房2 廁間隔實用,附設工人套房;單位向南全海,景致優美開揚;座落調景嶺站站頂優質大型屋苑,自設會所及大型商場,將藍隧道通車後更享優勢。
預約參觀: 利嘉閣西貢分行
聯絡電話: 2792 3299 / 6642 2188 石先生 Stone

新界減價獨家放盤推介:
駿景園 2期 9座 高層 G室
內園高層 全場最筍

實用面積: 974方呎
開價: 1,238萬元(原叫價1,338萬元 -7.5%)
物業編號: BM51724792
廣告日期: 15/09/2022
賣點: 單位座向東南內園高層,裝修保養良好,罕有放盤,全場最筍。屋苑設大型會所,各項設施齊備;自設大型商場,生活至便。東鐵過海線通車後,盡享一程直達港島核心商貿區優勢。
預約參觀: 利嘉閣大圍豪宅——瑞峰分行
聯絡電話: 2601 2033 / 9422 6110 鄧小姐 Angee

新界減價獨家放盤推介:

峻巒 2B期 PARK YOHO NAPOLI 23A座 極高層 D室

高層泳池景 間隔實用

實用面積: 484方呎
開價: 720萬元(原叫價750萬元 -4.0%)
物業編號: BX47937324
廣告日期: 15/09/2022
賣點: PARK YOHO屬低密度屋苑,園林面積廣大,環境幽靜,兼擁無敵雙會所,在此生活有度假的感覺。單位高層享無敵內園泳池景,為兩房開放式廚房設計, 間隔四正,廳大房大實用率高。
預約參觀: 利嘉閣元朗-PARK YOHO峻巒分行 
聯絡電話: 2467 8328 / 5574 8579 蔡小姐 Arlene

新界減價獨家放盤推介:

藍天海岸 1期 6座 高層 G室

罕有高層 交通方便

實用面積: 388方呎
開價: 638萬元(原叫價700萬元 -8.9%)
物業編號: BS55277678
廣告日期: 15/09/2022
賣點: 單位為罕有高層放售,享翠綠山景,間隔實用,長廳大房,擺放傢俬方便容易。屋苑會所設施完備,鄰近大型商場及鐵路站,約8分鐘即抵國際機場,生活出行皆便捷。
預約參觀: 利嘉閣藍天海岸分行
聯絡電話: 2179 6161 / 6273 7758 江小姐 Stephanie

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

HOMEfeel ISSUE 52 : Sep 2022

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