辣招放寬 樓價回落
樓市生態轉 換樓潮一觸即發
《施政報告》終於減辣，樓市生態將從此改變。
樓市辣招實施13年以來，並沒有成功阻止樓價上升，差估署樓價指數由2010年11月出招時的163.7點，一度升至2021年9月的歷史高位398.1點，累積升幅達1.43倍。縱然之後樓價因加息影響而跌勢轉急，回落至今年10月的321.4點，但較2010年出招時仍大升近1倍。反之辣招對市場最大的影響是窒礙了交投量及市場的流轉率，普遍買家置業後，受制額外印花稅及雙倍印花稅，便較少進行換樓升級的行動，導致二手私宅的買賣登記量由實施辣招前5年(2006至2010年)的每年平均約有8.5萬宗買賣登記，持續下挫，腰斬逾一半至近5年(2019至2023年)每年平均只有約3.7萬宗，跌幅高達56%。
辣招令買賣量腰斬 近兩年處冰河期
繼2022年在疫情及加息雙重打擊下，二手私宅買賣登記量已創下自1996年以來的歷史新低，今年情況未見改善，且在息口進一步上升及股市輾轉下跌拖累下，二手私宅買賣登記量持續尋底，全年最終料只有約2.8萬宗登記，除較去年再跌7.3%外，更為歷年來首度跌穿3萬宗水平，二手私宅交投已連年深陷冰河時期。有見及此，並且面對多年來市場撤辣的訴求，行政長官李家超終於在上任以來的第二份《施政報告》中宣布減辣，過去十多年來扭曲樓市的措施終獲放寬，雖然初步成效未見顯著，但樓市生態將從此改變，未來交投量有望逐漸回升，繼而衝破近年長期處於每年平均不足4萬宗的困境。當中換樓鏈的啟動必會是其中一大增加交投的動力。
圖表：歷年二手私宅買賣登記量走勢
資料提供：土地註冊處及利嘉閣地產研究部 *2023年為本行預測數字
減辣兼逢樓價挫 為換樓創造良機
不少業主紛紛物色單位換樓改善生活空間。
本港樓價自2018年起在高位表現反覆，而近兩年則因逐步加息而令樓價終於出現顯著回落，而配合當局在此時放寬辣招之下，反倒為業主提供了難得的機會，因為不少業主看準這次時機，希望能夠以低價換樓的方式改善他們的生活環境和質素。
換樓是指將現有的物業出售，以資金購買更大更舒適的住宅。對於那些目前居住空間有限的家庭來說，換樓是理想的解決方案，能提供更多的生活空間和便利，包括遷入面積更大的居所、擁有更多的房間、更好的設施或更方便的地理位置等。
換樓不僅是一種投資策略，更實在的是帶來實質的生活改善。當樓價回落時，業主可更容易地出售現有的物業，同時以相對較低的價格購置較大的居所。這可讓業主在經濟上更有彈性，同時也提升生活質素。
當然，換樓也會涉及一些挑戰和風險。例如，業主可能需要處理複雜的財務安排及手續，並且需要仔細考慮市場趨勢和未來發展。此外，換樓亦需考慮個人和家庭的需求，包括學校、工作地點和社區設施等因素。
換樓鏈陸續啟動 3房單位料受捧
利嘉閣真盤源3房放盤逾7,800個。
官方樓價指數自2021年9月的歷史高位急促下跌，至今年10月已累跌19.3%，如果計及滯後的跌幅已超越兩成，當中疫情及加息是兩大跌市元凶；不過疫情自年初已退卻，而息口目前已近見頂，未來傾向橫行及回落多於繼續上升，因此兩大負面因素都有退卻之下，明年樓市及樓價有望逐步回穩。十多年的辣招所壓抑的換樓需求將一觸即發，在換樓鏈扭動下，3房單位將是未來入市的一大需求，前景可以看俏。
真盤源逾7,800個精選3房放盤
根據利嘉閣網站的真盤源放盤數量統計，截止11月底全港共有約7,845個3房的私人住宅放盤，當中港島區有1,972個，佔比25.1%；九龍區有2,700個，佔比34.4%；新界東有1,362個，佔比17.4%；而新界西則有1,811個，佔比23.1%。有意換樓的業主，可登上利嘉閣網站，根據自己喜好篩選出最適合自己的放盤。
受換樓客開始入市推動，近期，市場亦多了不少3房單位的成交。例如，11月下旬，市場錄得一宗譽．港灣的成交，為7座高層B室，實用面積825平方呎，三房套房開則附設儲物室，單位擁維港煙花景，去年中開始以1,700萬元放售，最終累減至是次以1,538萬元成功售出，折合實用呎價約18,642元。
據悉此單位的新買家為同屋苑的換樓客，原住於較細的單位，現看準樓價已有一定跌幅，亦熟知是次的高層煙花海景放盤可遇不可求，加上當局減辣，買家恐怕失去良機，於是決定以「先買後賣」的換樓方式購入單位。
譽．港灣近期錄得同屋苑業主由細單位換上3房的成交。
趁樓價回調，美孚新邨最近多了區內客換入屋苑大單位。
趁低價細換大 提升生活空間及質素
另外，美孚新邨近期亦有不少換樓客入市個案，其中包括3期百老匯街56號一個高層C室單位，實用面積約743方呎，屬3房間隔，座向東南，望內街。買家為區內換樓客，是次趁樓價回調下換樓以提供更好居住環境予家人，故早前經利嘉閣真盤源平台覓得上述心儀單位，立即相約代理睇樓。
買家睇樓後，對單位位置、座向、樓層及間隔等均非常滿意，並大膽還價，開價700萬元；而業主最初叫價820萬元，經代理協商近兩星期，因深感買家及代理極具誠意，最終雙方達成交易，售價為723.8萬元，折合實用面積呎價約9,742元。
自減辣後，從近期準買家查詢問盤的積極性可見樓市正在凝聚過往被抹煞的購買力及換樓動力，樓市的生態已在改變，相信「減辣」絕對可強化市民入市信心，加上隨著本港經濟進一步復甦，配合息口有機會觸頂並最快於下季回落，預期樓市最壞時刻已過，一場換樓潮已悄然刮起，交投回升、樓價反彈指日可待。接下一頁為三區換樓覓盤推介，有心者宜趕緊行動，更多放盤可掃瞄QRCode進入利嘉閣網頁慢慢揀。
