從萬科看內地房地產危機
評級機構穆迪日前降低萬科企業的風險評級由Baa3調低至Ba1；萬科隨即在中央政府的支持下，獲12家銀行提供合共800億元人民幣的融資安排，以應付即將到期的債務履約責任。
長期以來，萬科都是中國房地產業的龍頭企業，被尊為行業的典範；近年才被恒大與碧桂園這類以高槓桿作野蠻發展的瘋企在規模上趕上的。沒想到今次內地地產危機，連萬科這類相對正規的公司也被拖下水。
我旗下的地產代理公司，長期與萬科在內地有緊密合作，一向覺得這間公司的運作規範，比一般民企更加穩扎穩打；只是近年被恒大與碧桂園這類瘋企逼至牆角，才不得不在財政上冒多了風險。
其實，在內地做生意的人常遇到類似情況，就是當宏觀的大環境容許競爭對手冒高風險去營運時，凡是想在市場上佔一席位的公司都得跟隨，否則很快就會被逼出繩圈。所以，今次出事的不只是個別公司，而是整個營商環境。這種情況在房地產業尤為嚴重。
政府本有責任，在地產行業出現這種不健康狀態時，利用金融政策與土地供應政策，進行宏觀調控。可惜，由於這樣做成本大，痛楚深，在位的官員大都不想自找麻煩。等到中央出手時，往往已為時已晚。
賣地時沒有貫徹房住不炒的考慮，到開發商已作了投資，銀行已提供了開發貸，才在賣樓的時候搞房住不炒；如是已投入的資金又怎會不被困死？原因是市場上根本沒有足夠的用家去消化這麼多的新供應。
這種沒按自住需要來批地的情況普遍存在，如果不利用非自住的投資需求入市，就根本沒法消化逼出來的房屋，並把被困死的銀行與企業的資金解放出來。債務危機因而難有機會得到解決。
由於這種懸而不決的情況已維持了兩年多的時間，開發商只好不斷減價應急，樓價於是拾級而下。這兩年多來，一手市場能夠成功賣出的單位愈來愈少，出售的單價愈來愈低，導致開發商能夠回籠的資金亦愈來愈少，以致債務危機不但沒法紓緩，而且還進一步惡化。
正是在這種情況下，連萬科這種原先還比較穩陣的公司，資金鏈亦變得愈來愈緊張，非要國家打「開口牌」，叫銀行來拯救不可。這樣做成本極大，救了萬科，救不了碧桂園；之後還陸續會有開發商要落入被清盤的厄運。
這種局面必須及早扭轉，否則一定會拖累實體經濟的正常復甦。在往後的文章中，我會與大家一起探討一下有甚麼可行的方案。
(轉載自 am730 C觀點 2024年3月18日)
