要穩住樓市 除了撤辣 還得加招

疫情過去後，本港樓市在第一季曾出現過一輪反彈，但這個反彈動力不足，到第二季已掉頭回落，到第三季更把年初原有的升幅都消化掉。人們擔心，樓價的跌幅在第四季還會擴大，前景顯得較為暗淡，社會上因而多了聲音，希望政府及早撤辣，以穩住樓價，以消除通縮的威脅。

有人建議，政府可以在全面撤辣前，先行減辣；我卻認為，目前的形勢相當惡劣，光是撤辣可能仍未足夠，還得加招配合，才有較佳的效果。

第一項可考慮的是減少賣地。在樓市前景不妙的時候賣地，很難吸引發展商積極競投，成交價偏低，有可能進一步拖累樓市。不如留待市道好轉時才推出，無謂賤賣土地，叫庫房蒙受損失。

土地的供應減少後，發展商之間的競爭就會較為激烈，有助穩住地價，令市場氣氛可以有所改善。這總好過土地推出乏人競爭，或只能以超低價成交。

要撤辣產生效益，政府必須先扭轉樓價拾級回落的趨勢。否則光是撤辣，也難確保資金願意流入房地產市場。而穩住地價則是穩住樓價的重要因素。要穩住地價，最有效的方法莫如減少賣地。

請留意，我並沒有叫政府減少「造地」，我只是叫政府減少賣地。只要沒有停止造地，手上的土地儲備就會持續增加，那政府就有足夠土地隨時推出市場，並以此來調節樓價。

減少賣地的目的，是穩住樓價而不是推高樓價，當經濟轉好，市民的置業興趣再增加時，政府隨時可以恢復土地供應。

第二項政府可考慮的穩定樓市招式，是減少居屋的供應。居屋的買家雖然全是用家，但用家一樣會有投資上的考慮。所以地產市道不好的時候，可以連居屋也乏人問津。以前香港就試過，因居屋賣來賣去都賣不出，惟有賣去私人市場。

其實，居屋近期的折讓，不外是打個七五折罷了。而私人市場的樓價跌幅，嚴重時經常超過這個比例。這表示，居屋的功能可以透過私樓跌價的方式去達致。亞洲金融風暴之後，香港樓價就一跌了七成；導致香港可以有一段時間完全沒有居屋供應，社會也如常運作。

當然，現時樓價回落的幅度遠沒有當年那麼嚴重，問題是今天香港樓市根基所受的衝擊，可能比當時更加嚴重，政府可不要掉以輕心。

減少賣地及減少賣居屋，只會影響政府的來往帳，卻可以穩住社會的資本帳。前者的影響是一時的，有限的；後者的影響卻是整體的，深遠的。為了避免讓樓價回落破壞港人與港企的資產負債表，政府必須及早防範。