如何判斷樓市已經拐點

近日，社會上不斷有呼聲，要求政府撤辣，以免香港房地產市場出現過急的下調，繼而引發金融風險，拖累整體經濟。

這些聲音最初來自行內人士，後來蔓延到其他商界與學術界人士，最近連一些已退任的高官也表達了類似的意見。如是令到市場認為，政府撤辣已是遲早會發生的事，最快可能在施政報告前就宣布。

政府應否撤辣，關鍵要看樓市往後會怎樣發展。樓市是一種周期性極為明顯的市場，一旦轉勢，會持續一段相當長的時間，中途不容易扭轉。

而樓價持續回落的結果，無可避免會導致社會財富大量蒸發，銀行信貸收縮，社會的整體投資能力銳減，市民失去消費意欲，連實體經濟亦會受到拖累。因此，政府應及時推出相應的策略，以免情況失控，引起惡性循環。

以下我的多項觀察，都顯示樓市可能已經拐點。政府應盡快推出逆周期政策。

一、2022年樓價已跌了逾15%；今年首季雖有反彈，但很快已再次掉頭回落，估計年尾的樓價將低於年初價。導致2023年亦是一個下降年。樓價若連續兩年下降，在技術上已視作進入周期性衰退。

二、二手市場上的放盤量增加，成交量卻在減少，要套現的小業主惟有削價求售。起初只是個別成交的做價較低，現在已演變成做價普遍低落。市場已由原先的賣方主導，轉變為買方主導。

三、銀行在提供按揭時，對抵押樓宇的估價正一再調低，顯示銀行對後市的評估正趨向保守。很多時，買家需要自籌更多的首期，才能完成交易。這種情況正阻嚇買家入市，並與銀行的估價取態產生負面互動。

四、在一手市場上，新盤的銷情不佳。很多新盤在推出時，都只能夠賣出一小部分，以致貨尾愈積愈多。在這種情況下，有下一個新盤要推出的時候，地產商惟有進一步調低售價，令人有一蟹不如一蟹的感覺。

五、發展商資金回籠得慢，自然不敢貿貿然再去投地。導致政府推出的土地經常流標，即使有成交，樓面地價亦遠低於市場預期，令市場信心進一步動搖。

六、美國聯儲局預期高息環境仍會持續，如果美國經濟吃得消的話，聯儲局仍會維持高息以壓通脹，明年未必會大幅減息。這表示，香港樓市還得繼續承受加息壓力。

七、香港的人口還在流失，雖然補充得亦很快，但新移民買樓要交極重的印花稅，變成無法產生足夠的抵銷作用。

八、去全球化令香港的超級經紀人角色受到制約，經濟活力不容易復常，香港樓價可能因而失去由本地經濟帶動的基礎。

在這麼多的不利因素籠罩下，政府不但需要立即撤辣，還需要推出其他的扶持措施，才有機會把搖搖欲墜的樓市穩住。