「二按」解碼：風險、申請程序一文睇晒

為滿足不同買家的財務條件和置業需要，現時上車置業，一般有兩種「高成數按揭」供買家申請。當中，向按揭證券公司申請「按揭保險」會是較常見的方法；不過，亦有不少置業者寧可選擇申請「二按」。究竟「二按」有乜特別，要選擇「二按」不揀「按揭保險」？申請「二按」又有乜風險要留意？

 

「二按」VS「按揭保險」  點㨂好？

買樓搵銀行申請按揭，可以說是「例牌動作」（除非你財富萬貫能夠full pay樓價，就另作別論）；而銀行會根據金管局規定，視乎樓價（1,000萬元或以上最高借50%，1,000萬元以下最高借60%）批出按揭貸款，這筆貸款就屬於「一按」。

如果首期不足想借多啲，怎麼辦？置業者可選擇透過按揭證券公司申請「按揭保險」，令按揭成數增加至80%至90%水平，即變相突破了按揭上限，置業者更可以採用「一按」的息率一併供款。不過，「按揭保險」並非「萬能key」！有時候，「二按」才是部分置業者的心水選擇，這很大程度是因為兩款「高成數按揭」在審批上有分別。

 

「二按」審批會鬆手啲？

透過「按揭保險」所做的高成數按揭貸款，從頭到尾都是由銀行批出貸款。因此銀行審批貸款時，亦會依據金管局的要求，例如按揭成數上限、供款佔入息比率、以及安排壓力測試等，都會「跟到足」，尤其有部分無固定收入的置業者，銀行的審批會更加嚴謹。

至於申請「二按」就不一樣！「二按」通常會涉及銀行以外的另一間財務機構，置業者向銀行申請「一按」，再向財務公司申請額外的按揭成數，令整體的貸款成數能夠達到80%至90%。由於財務公司不受金管局規管，所以金管局要求銀行在審批按揭上的措施，例如按揭成數上限、供款佔入息比率、以及安排壓力測試等，財務公司都可以不依循。

財務公司可以按公司自己的政策來審批「二按」申請，通常都會比銀行來得寬鬆；但從另一角度而言，亦可以說是沒有一致的標準。各間財務公司對申請者的收入要求、入息證明都不盡相同。有些財務公司仍會按金管局要求，為買家進行壓力測試；但有些則連稅單等文件都未必需要，甚至只需申請人加多一至兩個「擔保人」就過關。

此外，申請「二按」亦沒有樓價的限制，相反，「按揭保險」只接受樓價1,000萬元以下的物業，而且按揭成數亦隨樓價而收緊，900萬元以下的物業最高可以借90%（上限720萬元），1,000萬元以下的物業最高可以借80%。

事實上，近年新盤銷售中流行的「呼吸Plan」（毋須入息審查的高成數付款辦法）或「半呼吸Plan」（寬鬆入息審查的高成數付款辦法），都是由發展商夥拍財務公司，或由發展商旗下財務公司為買家安排的「二按」貸款。

 

「二按」有乜風險要留意？

驟眼看，「二按」似乎有唔少好處，對於置業者來說，不失為達成上車心願的捷徑。不過，世事總唔會咁簡單！「二按」其實亦有以下的不同風險和限制，選擇時須細心考慮。

 

  1. 息率較高，年期較短

「二按」較輕鬆就借到，代價當然就是「畀多啲息」！一般來說，「二按」息率會較「一按」為高，部分更會採用「遞進式」上調息率，在供款的首兩年是與「一按」相若的息率，大概徘徊在2.5厘至2.75厘水平，但兩年或三年後，就會大幅跳升至5厘或更高水平。如果置業者屆時未能作出其他如「轉按」等財務安排，就要「焗住」捱貴息。另外，要注意的是，「二按」的貸款年期往往不能跟「一按」同步，最長一般為25年。

 

  1. 實施「配額制」

有些財務公司對於新盤的「二按」實施「配額制」，預留給不同的新盤。所以，即使你擁有足夠的收入證明，但如果財務公司在你想購買的樓盤中的「二按」配額用盡，仍可能將你拒之門外，到時就要再為此周圍「撲水」。

 

  1. 借「二按」前要問准銀行

雖然財務公司本身不受制於金管局所規管，毋須跟從逆周期措施，但提供「一按」的銀行仍要「按本子辦事」，所以，新盤買家申請發展商的高成數「二按」前，仍先要獲得「一按」的銀行同意才可申請；而當銀行知道你要申請「二按」，做壓力測試時就會將「二按」一併考慮，即採用「二按」期內最高的息率，並上調3厘作為基準。舉例說，如果「二按」息率在數年後會大幅跳升至5厘，即壓力測試就會以8厘來計算。

 

  1. 樓價橫行 轉按有難度

正如上文所講，不少「二按」的息率會逐級跳升。唔想供貴息，置業者可能會考慮轉按；不過，在樓價沒有大升的情況下，除非置業者有能力轉用「按揭保險」，否則轉按就勢必要「補現金」。

舉例說，置業者當初購入了一個700萬元的物業，「一按」及「二按」合共借80%，即560萬元。如果之後數年，想將整筆貸款都轉按至銀行，就算扣除已還的供款，物業的估值亦必須升至900萬元水平才「有得諗」。

 

  1. 借「二按」無秘密

有部分人會在置業後一段時間後，向財務公司申請「二按」作資金周轉或其他投資，以為此舉可以毋須驚動承做「一按」的銀行。但這種想法只能說是太天真了！皆因按金管局的規定，在2011年起的新造按揭，借款人必須簽署同意書，授權銀行可查閱環聯管理的「正面信貸資料庫」；而在2017年第一季開始的新造按揭，每當有「再按揭」或「押記文件」登記上土地註冊處時，土地註冊處更會向承做「一按」的銀行發出電子提示，借款人想向銀行隱瞞，簡直是難上加難。

 

申請「二按」有什麼程序？

首先，要留意申請時間！以一般的新盤為例，要申請「二按」計劃，買家須在付清樓價餘額的限期日之前最少60天，向財務公司遞交書面申請，並且提供財務公司所需的入息證明文件，等待審批。至於「二按」的貸款法律文件，一般都會由發展商代表律師辦理，但要留意的是，相關的律師費用及雜費，則要由置業者支付。此外，有部分新盤的發展商，會要求置業者繳付申請「二按」計劃的手續費，而且無論成功申請與否都不會退還。

 

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