【置業貼士】新樓按揭「林鄭Plan」VS「呼吸Plan」？你會點Plan?
唔少樓市準買家都鍾情新盤，但到底市場有哪些供款辦法選擇呢？以現時樓價，一般市場上有所謂「林鄭Plan」即新按保及發展提供的「呼吸Plan」作選擇，兩項按揭計劃有甚麼不同，哪一項計劃較適合？
根據現行金管局對於按揭的指引，如置業者需要申請按揭，物業樓價在1,000萬元以下，合資格的按揭申請人（有固定收入及從未持有本地物業者），最高可申請達樓價六成或上限為500萬元的按揭貸款*，而非首置買家的按揭成數上限，則調整為樓價五成或上限為400萬元貸款額*。不過，為了減輕首次置業人士的負擔，按揭證券公司設立了按揭保險，透過按揭保險公司做擔保，讓銀行可承造六成以上的按揭計劃，首次置業的買家可借高達九成按揭，從而減低首期負擔。不過，買家需每年繳付按揭保險費用。
舊按保樓花亦適用
在舊按揭保險計劃下，合資格首置人士買樓，無論買現樓或樓花，如樓價在400萬元以下，可借高達九成按揭，選購400萬元至450萬元樓價的物業，亦可借高達樓價九成或上限為360萬元貸款*；而樓價介乎450萬元至600萬元的物業，則可借高達八成或上限為480萬元的貸款*。
（*以較低者為準）
林鄭Plan 1,000萬樓可借高達八成
「林鄭Plan」則是2019年10月政府提出放寬自住物業按揭成數上限，於新按保計劃下，具固定收入的首次置業人士，購買樓價在800萬元或以下的現樓單位，便可申請高達樓價九成的按揭；購買樓價介乎800萬至900萬元的單位，則可借高達樓價九成或上限720萬元的貸款*，而樓價介乎800萬元至1,000萬元，則最高可借樓價八成貸款。不過「林鄭Plan」只適用於現樓，所以要留意如想用「林鄭Plan」買新樓，必須選用建築期付款，不能用即供樓花方式。此外，於買入物業後必須用於自住，不能將單位出租或投資。如選擇申請的是按揭上限，申請人更必須符合有固定收入，以及從未持有香港住宅物業的規定。而且申請「林鄭Plan」亦需通過壓力測試，如首置人士未能通過壓測，則按揭保費會因應風險上調。
呼吸Plan門檻低申請容易
「呼吸Plan」則是由銀行以外的其他機構提供，如發展商旗下財務機構為買家提供的即供付款一按計劃，而按揭成數可高達樓價八成半至九成，有關申請不用經銀行審批，亦無需通過壓力測試，申請門檻相對較低，申請人往往只需提供簡單文件，如身份證明及住址證明等文件，已有機會獲批貸款。而且由於「呼吸Plan」適用於即供付款，一般即供計劃會為買家提供更多樓價折扣優惠，對於非固定收入人士，如自僱人士、小巴或的士司機等具有很大吸引力。而且沒有樓價上限的制肘，逾千萬元的單位一樣可使用，亦適用於購買樓花，為置業者提供更具彈性的一按安排。
呼吸Plan轉按 需通過審查
「呼吸Plan」雖然限制較少，易批易借，確可助人輕鬆上車。但計劃一般只提供首2至3年低息按揭，優惠期後利率將大幅調升，所以置業者需於優惠期滿前向銀行申請轉按，屆時便有可能需要通過壓力測試及資產審查，而且銀行亦會對單位進行估價，再綜合市價及申請人的財務情況等，再考慮貸款審批的條款。如銀行未能通過審批，買家便要繼續以高息供樓，甚至可能因負擔大增，難以應付而需賣樓鬆綁。
視乎還款能力決定按揭計劃
總括而言，如買家本身有固定收入及足夠還款能力，可以通過銀行壓力測試，所選購的物業又屬於1,000萬元以下，買家只是欠缺首期，便可考慮選擇「林鄭Plan」，以較少首期輕鬆上車。
還得到 先好揀呼吸Plan
若樓價高於1,000萬元，或是置業者為自僱人士、入息不穩定人士，便只能選擇「呼吸Plan」。然而在申請「呼吸Plan」前，亦要先衡量還款能力，以及可否於低息期滿後成功轉按；此外，亦要留意萬一前景不明朗，經濟下行樓價下跌時，物業隨時會變為負資產。又或因收入出現問題影響未能還款，亦有可能因未能成功轉按，難以應付高息，因而或需蝕讓單位，又或單位有可能會成為銀主盤。
資料來源:AM730
