【算到盡】開心Share自住樓/收租樓扣稅慳稅「慳到盡」！
香港人每年去到交稅季節「心到離埋」，所以能夠慳稅自然要慳到盡！除買年金、自願性供款強積金，又或買自願性醫療保險都可扣稅之外，其實供緊自住樓的你，同樣可以將供樓利息支出用作扣稅。所講的，就是多年前推出的的「居所貸款利息扣除」稅務寬免（下稱供樓利息扣稅），身為業主的你，幾大都要「慳到盡」！
供樓利息扣稅慳稅有咩條件？
此項扣除供樓利息的稅務優惠，上限為每課稅年度10萬元，年期長達20年；換言之，若然用足20個課稅年度，最高可達200萬元的扣稅額。不過，這200萬元供樓利息扣稅優惠，並非所有供緊樓的業主都適用。要知道自己是否符合稅務局的扣稅要求，首先要了解以下幾點：
- 正在供款的物業必須是香港的住宅，並且作自住用途；收租物業固然無得扣稅，就算是自用的車位、寫字樓或舖位，都不符合資格。不過，若然所購買的車位與有關住宅位於相同的發展物業內，並符合扣除居所貸款利息的其他準則，則可連同該物業的供樓利息在同一課稞年度作出申索。
- 有關的物業必須是現樓。如果所購買的物業仍屬樓花期，就一定要在物業正式入伙後，才可以扣稅。就算你選擇以「即供付款」，一樣無情講。舉列，如果你在今年向發展商買入一個2023年6月才落成入伙的樓花單位，並已開始供樓，但你亦只可以在入伙後才合條件開始計算利息支出，換言之，最快只能於23/24的課稅年度獲得扣稅。
- 如果將物業「加按」套現，稅務局會按比例去計算可申報扣減的利息開支。假設你「加按」前尚餘300萬元本金未還，而「加按」的貸款額達600萬元。在計算利息開支扣稅時，只以新按揭利息支出的50%（300萬元/600萬元）來計算。另外，如果你已供完物業，然後重新做按揭套現來作其他用途，則不會獲得任何扣稅，因為你重新做的按揭，並不是用於購買現有的物業。
扣稅揀啱時機好緊要！
就以上幾點，已經肯定自己夠資格獲得供樓利息扣稅？下一步就應要諗諗：「點樣用到最盡？」
首先，究竟幾時開始扣稅最着數？畢竟買樓做按揭，供樓每每都二三十年，所以扣稅都要「啱timing」。有些人會認為，現時香港仍處於低息環境，應該等到出現加息周期，利息支出相應增加，才是扣稅的時機。
不過，別忘記按揭是「息除本減」的長期貸款，即利息開支會隨着歸還部分本金而逐年遞減；因此在供樓的初期，利息負擔自然亦是最大，這時使用扣稅，點計都至着數。
假設你買一個500萬元的單位，並且做八成按揭，貸款額就是400萬元。以30年還款期及按揭息率2.5%計算，每月供款是15,805元；其中，在供款首年的每期利息支出就介乎8,100至8,300多元不等，全年利息支出達98,966元，佔首年總供款額超過52%，幾乎用盡了10萬元的扣稅額上限。
但隨着時間推移，在第11年的全年利息支出已跌至73,237元；而到了第18年，全年利息支出更只有50,997元，僅能用上每年扣稅額上限的一半左右。所以，要達至顯著的慳稅效果，當然愈早扣稅愈好。
不過，盡早開始扣稅，並不代表一定要盡早用晒20個課稅年度的扣稅機會。如果你有較長遠的「細屋換大屋」計劃，就要好好規劃一下，善用每年的扣稅。為什麼？皆因稅務局並無規定扣稅額必須在連續的課稅年度中使用，所以當你買第一層樓時，已打算在十多年後買入另一個價錢更高的物業，則可考慮在原有物業供款多年後，保留餘下的課稅年度扣稅額，用於新物業的按揭上，就可以用扣稅額「用到最盡」。
買樓收租要識點報稅！
講完自住樓扣稅「秘技」，但買樓收租又如何慳稅慳到盡？
對於收租業主，雖然沒有「居所貸款利息扣除」的稅務寛免，但其實亦可以申報供樓的利息開支來扣稅，而且沒有20個課稅年度的扣稅年期限制。
收租物業要扣稅，當中的「秘技」就是業主須選擇將物業的租金收入，以「個人入息課稅」來評稅，而非選擇以「物業稅」來評稅。
「物業稅」是以租金的「應評稅淨值」（即租金收入減去不能追回的租金、差餉，然後再扣減20%作為修葺開支扣稅）來計算，政府徵收當中的15%。
個人入息課稅VS物業稅 評稅方式稅額差天共地？
至於以「個人入息課稅」來評稅，則是將租金的「應評稅淨值」作個人入息申報，同時加上個人基本免稅額，以及其他扣稅額；更重要的是，業主可填上該收租物業按揭利息來作扣除。
假設物業在該年度的「應評稅淨值」為500,000元，業主要繳付的「物業稅」就達75,000元。在同一情況下，如果業主的供樓利息開支為55,000元，評稅基準就在500,000元，扣減55,000元的供樓利息開支，以及132,000元的基本免稅額，業主的「個人入息課稅」評稅基準為313,000元。
按「個人入息課稅」的評稅基準，在該313,000元中，首200,000元徵稅為16,000元，餘額徵收17%，總數為35,210元，連「物業稅」的一半也未夠，而且當中還未計及20/21課稅年度的10,000元稅務寬減。
不過，以上例子是假設業主純以租金作為收入來源；由於「個人入息課稅」稅率是累進制，對於只靠收租來生活，或其他個人收入不高的人來說，就最為着數。但如果業主本身已是高收入一族，「個人入息課稅」將所有收入合併後，按「累進稅」稅階釐定稅額。「累進稅」最高邊際稅率，比起一般標準稅率為高，最終的課稅金額差別，又未必如想像般大。
收租揀「個人入息課稅」包無蝕底？
話雖如此，但業主無論甚麼情況下，其實都應該選擇以「個人入息課稅」來評稅，皆因稅務局會自動在兩者之間計算最優惠方案；換言之，如果分開以「個人入息課稅」及「物業稅」來報稅，反而可以令你交少啲稅的話，稅務局就自動分開評稅。
業主亦要留意，如果要以「個人入息課稅」來評稅，物業在非出租期間的利息支出，是不能扣稅的。另外，以「個人入息課稅」評稅的人，須每年在港居住不少於180日，或連續兩年在港居住不少於300日；如果你長居外地，你在香港的收租物業，就只能以「物業稅」方式來報稅。
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