【樓宇按揭教學】一手樓宇或樓花按揭成數及注意事項

置業一向都是香港人的夢想，不少置業人士都喜歡購入一手樓，所以發展商都會提供不同的折扣優惠，吸引喜歡新樓的置業人士入手。新樓分為現樓及樓花，到底樓花是甚麼？在申請一手樓宇或樓花按揭的時候，應該注意些甚麼？本文為有意做物業按揭貸款的新樓買家，介紹樓宇按揭的相關資訊，幫助買家成功入手心儀的物業。

甚麼是樓花？

一手樓宇分為現樓及樓花兩種，「樓花」的意思，是指尚未落成，但已被地政總署批准發售的新樓盤項目（舊契項目限外）。樓花在開售時還在建築階段，準買家只能透過售樓書、示範單位、效果圖等由發展商提供的資料，或到建築中的樓盤現場視察，預測樓盤落成後的樣貌。樓花是以預售的形式發售給樓花買家。發展商通常都會提供多種付款方法及優惠，最常見包括「即供樓花」及「建期樓花」兩種，部分新盤發展商更與財務公司合作，推出樓宇按揭貸款計劃，吸引買家購入；

一手樓宇的付款方式

即供付款

在一手樓宇處於樓花期（即購入樓花至入伙前的時期）時，即時付款及申請物業按揭供款。一般的「即供」付款辦法會要求買家在簽署臨時買賣合約時支付5%樓價作訂金，之後樓價餘款則要在60至180日(視乎不同新盤而定)，部份發展商會要求在簽署臨約後30日追加5%的訂金。因為整個成交期均會比較短，買家若果有申請按揭的需求，最好在跟發展商簽訂臨約後，盡早聯絡銀行提出預先批核申請，確保能於繳款期前提取貸款。由於成交期較短，選用這個供款方法的買家可享有更多折扣優惠。買家需要在發展商指定的樓花期內，申請物業按揭貸款支付樓宇的尾數，較適合資金充裕的買家。

建期付款

在一手樓宇處於樓花期，預先支付部分樓價，然後在樓宇落成的時候才申請按揭供款。香港是奉行預售樓花制度，不少新盤在取得入伙紙前已經會以樓花形式推售，因此發展商會提供建期方式容許買家在發展商通知能夠交樓後才支付訂金以外的「尾數」餘款。常見的建期方式是簽臨約時支付5%訂金、30日後再支付另外5%訂金，餘下90%的「尾數」都在發展商通知收樓後14日內支付。由於成交時間較長，選用這個供款方法的買家，雖然可享有的折扣優惠就會比較少，但買家只需繳付少量訂金，在樓花期內完全不用供款，同時也可抵銷額外印花稅禁售期，待物業落成有升值時就差不多可以放售。另外，買家可以等到發出入伙通知書後，支付樓宇的尾數，較適合換樓買家，讓他們有更充裕的時間賣樓。

發展商按揭計劃

為了鼓勵買家入市，發展商通常會與財務公司合作推出發展商按揭，讓買家可以較輕鬆地申請按揭，部分新盤發展商按揭入息要求較寬鬆，部分更無需做壓力測試，這通常被稱為「呼吸plan」。發展商按揭通常在最初的幾年（一般為2至3年後）享有按揭利率的優惠，甚至可能免供免息，但優惠期過後，按揭利率會大幅上升。
發展商通常與財務公司提供七至八成按揭，而供款早期的優惠各有不同。有些可能是免息免供，但隨後的按揭利率會介乎P（最優惠利率）至P+2.75%之間，貸款年期一般較銀行按揭為短，較多為20年至25年，也有少數可以做30年，個別新盤的發展商按揭申請人不需壓力測試。
另一類是發展商提供二按揭，但設定了一些條件，包括第二按揭的最高貸款額不得高於淨樓價的一定百分比。此外，第二按和第一按的總貸款金額通常不得超過一定的比例。此外，二按與發展商一按一樣，多數為首兩年至三年的利息較低，但隨後利率將會上升。

先住後付

近年少數發展商為了加快銷情，會推出「先住後付」的付款方法，買家簽署買賣合約後交付訂金，隨即可入住該物業，餘數則可在入住後數年之後繳清，但與建期付款一樣，若入住期間樓市轉差，在入住數年後申請按揭支付餘額時， 可能出現估價不足問題，而要準備額外資金上會。先住後付讓置業人士只須先繳付少量首期，並享有較長的成交期，方便預算不足、但有置業需求的買家，能有充裕時間準備餘款。此外，先住後付針對現樓，換樓客簽約新單位後，可搬入已落成的新樓，即使賣掉原有物業，換樓期亦可無縫交接，毋須額外租地方暫住。

樓花按揭成數與按揭保險

政府已於2023年9月放寬按揭保險計劃的成數上限，不論是即供樓花還是建期樓花，按揭成數都是一樣。詳情如下：

樓價（港元）	最高按揭成數
$1,125萬以下	90%（貸款上限為 $900 萬）
$1,125萬以上至$1,715萬	80% （貸款上限為 $1,200 萬）
$1,715萬以上至$3,000萬	70%

申請樓宇按揭的注意事項

小心選擇高成數按揭

發展商旗下的財務公司並不受香港金融管理局規管，因此會向賣家提供高成數的物業按揭貸款計劃，以吸引資金不足的買家。這些發展商的一按部分不需要經過壓力測試及入息審查，所以被坊間稱為「呼吸Plan」，即是指有呼吸的買家便可獲批貸款。然而，發展商的一按設有低息期及高息期。頭幾年的利息和傳統銀行相約，但其後幾年的利息卻會倍增，屆時買家必須要立即轉按至銀行，否則就要承受高昂的利息。

衡量供款能力

買家在選擇和申請按揭貸款之前，需要事先了解還款期的整體開支，例如首期、貸款額、利息、還款期等，確保自己有充足的能力按時還款。買家可以使用按揭計算機，計算還款期的開支，令整個置業計劃更具體可行。

保持良好信貸記錄

如果有意向銀行申請物業按揭貸款計劃，必須要注意自己的信貸記錄。銀行在審批的時候，將申請人的信貸評級納入參考指標的範圍內，影響貸款額和按揭利率。如果申請人有不良的信貸記錄，很可能會影響按揭成數及按揭利率，甚至是不獲批款。因此，買家做樓宇按揭之前，必須維持良好的信貸評級，才能成功申請按揭貸款計劃。