【新樓盤注意事項】買樓花程序及按揭風險

近年樓市暢旺，除了二手樓交投活躍外，樓花亦是受準備「上車」的準業主歡迎的選擇，不少新樓盤都會在開售後傳出超額認購的新聞。購買樓花的程序遠較購買已落成新樓、二手樓複雜，更可能牽涉「爛尾」等多方面風險。到底購買樓花有何好處，令這種尚未落成的項目都大受投資者歡迎呢？下文整理了購買樓花的主要程序，以及購買樓花可承造的按揭方式及其風險。

甚麼是樓花？

「樓花」的意思，是指尚未落成，但已被地政總署批准發售的新樓盤項目（舊契項目限外）。樓花在開售時還在建築階段，準買家只能透過售樓書、示範單位、效果圖等由發展商提供的資料，或到建築中的樓盤現場視察，預測樓盤落成後的樣貌。準買家在買樓花時，會在建築工程完成前，就與發展商簽訂買賣合約及買家所選取的付款計劃(即供或建期)，並在收樓前完成支付餘款的程序。

購買樓花的程序

買樓花程序一：研讀售樓書、價單及公契

購買樓花的第一步，準買家需研讀由發展商提供的售樓書及價單，了解單位的價格、實用面積、間隔、座向、景觀、以及配套設施及關建日期(項目的預計落成日期)等資料，選出最適合自己的單位。如準買家有意飼養寵物，便要留意公契草擬本內有沒有相關的限制及其他住戶守則。

買樓花程序二：參觀示範單位及入票

發展商會模擬一個示範單位，讓準買家參觀。透過參觀示範單位，準買家能了解清楚新樓盤落成後，單位內部的間隔及設計。如在參觀示範單位後決定認購樓花，可以即場登記，並遞交一張指定銀碼的本票或支票，以待發展商抽籤。

買樓花程序三：簽訂臨時買賣合約

買家應參考價單內的訂金、發展商提供的各項優惠及付款計劃，並選取自己合適的單位和付款計劃。
準買家確認中籤後，會與發展商簽訂「臨時買賣合約」，並須加付臨時訂金餘額至樓價的5%。合約中詳細訂明交易條款、買賣雙方的權利和義務等資料。

買樓花程序四：申請按揭

簽訂臨時買賣合約後，買家需要憑臨時買賣合約、身份證明、收入證明等文件，到銀行申請按揭。

買樓花程序五：簽署「正式買賣合約」

買家必須於簽訂「臨時買賣合約」後的5個工作天內到律師行簽訂「正式買賣合約」(12)，以及繳付印花稅及律師費等款項。

買樓花程序六：完成交易，等收樓信

發展商會在項目落成及取得入伙紙後，陸續通知及安排各買家收樓及簽訂樓契。視乎買家所選擇的付款計劃，如買家選用即供分期付款，由於買方早已向賣方支付樓契尾數，收樓時只需簽訂樓契及繳付收樓的雜項開支、例如公契費、圖則費、泥頭費、管理費按金、差餉及地稅按金、維修基金按金等費用。為免失預算，買家宜在接獲通知時向律師樓查詢相關費用的總額。倘若買家選用建期付款，除了需支付上述費用外，買家應盡早通知銀行/律師樓準備於何日簽訂樓契及提取按揭貸款以確保交易可順利完成。當買家簽訂樓契後，經賣方確認後，律師樓會向買家(新業主) 發出所購單位的收樓通知書，買家憑藉收樓通知書便可到落成項目的管理處辦理住戶證記手續及領取物業鎖匙正式收樓。
溫聲提示: 一般情況下，新樓入伙都會設有保養期可為業主就物業狀況提供免的執漏服務，若買家收樓時發現物業狀況欠理想，可填寫執漏紙交回管理公司安排人員上門執漏。

購買樓花的按揭方式及其風險

發展商一般會提供「即供付款」及「建築期付款」兩種按揭方式讓購買樓花的買家選擇。以下是兩種按揭方式的資料及其風險：

即供付款

「即供付款」是指在簽訂正式買賣合約後，買家立即開始按月支付按揭供款，亦即是買家在樓盤仍未落成時，已經開始供樓。大部份發展商為了加快資金回籠，會為選擇「即供付款」的樓花買家提供較多優惠，物業呎價會比選用「建築期付款」低。

過往選用即供付款的話，或要準備金較多的首期資金，主因是「新按保」(又稱「波叔plan」、「林鄭plan」)計劃，不能用於樓花物業。然而，金管局屬下的按揭證券公司於2023年9月22日公布修訂按揭保險資格準則，將樓花住宅物業與現樓看齊，即是樓價1000萬元以下樓花按揭最高可借九成，3000萬元以下也能申請按保。與現樓看齊後，樓價1,125萬元以下的樓花物業，最高按揭成數為九成，貸款額上限900萬元；1,125萬至1,715萬元樓花物業的最高按揭成數為八成，貸款額上限1,200萬元，1,715萬以上至3000元樓花物業的最高按揭成數則為七成。新措施下按保保費不會調整，現樓和樓花保費一致。另須留意，樓花物業須為「地政總署預售樓花同意方案」的項目，並於取用按揭起計12個月內落成，未能符合上述要求者會因應風險因素個別考慮。

與此同時，選用即供付款的買家，如未入伙前要租住或有其他物業供款，便可能要同時在入伙前負擔「租金」及「按揭供款」的開支。

建築期付款

「建築期付款」則是指樓盤落成後，買家才開始按月支付按揭。由於建築期付款等同現樓按揭，因此可以申請「新按保」計劃，1,125萬元以下的自用物業，最高可做90%按揭，貸款額上限為900萬元；1,715萬元或以下的單位單位，最高可以80%按揭，貸款額上限1,200萬元；3,000萬元或以下單位，最高可做70%按揭。

相對「即供付款」而言，建築期付款的樓價折扣一般較少，同時買家亦要留意自己的工作或入息會否於入伙前有改變，影響借款能力。另外，息率變化亦可能會令到壓力測試要求上升。如果樓花期較長，而期間遇上樓市波動，銀行會按入伙時的樓市狀況調整物業估值，或會出現估價不足的問題。

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