首次置業有甚麼要注意？醒你三招，輕鬆面對壓力測試
首次置業時總會擔心未能通過壓力測試，申請按揭時更要加倍注意，以免增加供樓開支，甚至更可能申請不到按揭，將大訂付諸流水。利嘉閣教你三招，為首置盡早做好準備，讓你輕鬆面對壓力測試！
一、計算自己能否通過壓力測試
首次置業計劃申請按揭買樓，首先就要計算供款開支，並衡量自己能否通過壓力測試。據金管局於2022年9月23日公布，壓力測試要求放寬至按揭申請人在按揭息率增加兩厘的情況後，供款與入息比率不得高於月入60%。
使用「按揭計算機」時，輸入目標物業的樓價、按揭成數、按揭利率及按揭年期，就可以計算出供款開支。以600萬元的樓價，承造90%按揭，首期為60萬元，貸款金額為540萬元，按揭息率P‑2.5% (3.375厘) 計算，攤分30年作還款，連同按揭保費，每月供款額為25,066.9元，而壓測所須月入則為52,917.3元。
二、留意首置按揭成數
不同的物業類型按揭成數都會不同，如村屋及未補地價的居屋，在承造按揭方面會與一般私人住宅有不同。未補地價居屋，如是透過「綠表」資格購買新建或二手未補地價居屋，以及仍在擔保期內(即是首次發售日期起計為19年內)，綠表獲房委會作擔保，最多可以承造25年95%按揭。至於村屋，如果是自住的，透過按保申請按揭，村屋的按揭成數雖然不及私人屋苑，同樣為樓價1,000萬以下，村屋最多只做到85%；如果非固定收入人士，更只能做到80%。但有不少銀行在村屋的估價上仍較為保守，建議買定可從專營村屋按揭的銀行入手。
而根據按揭保險新例，首次置業人士購買1000萬以下私人物業最高可造9成按揭；1,200萬私人物業最高可造8成按揭；1200萬元以上至1920萬元可借5成至8成按揭，上限960萬元。而在新例下，首次置業人士即使未符銀行壓力測試，仍可申請最高8成或9成按揭，但其供款與入息比率仍須不超過 50%，按揭保費亦會因風險因素而調整。需要留意，首次置業人士雖有機會獲得豁免壓力測試，但個別銀行仍有機會要求進行壓測。
三、增加通過壓力測試機會
通過壓力測試最重要的是供款與入息比率，申請人如入息要求不及壓力測試所須，可考慮讓銀行將其他收入計算入壓力測試。雙糧、花紅及佣金等工作收入，是可以計算入壓力測試，不過需要留意，花紅一般是除24個月去計, 可借90%, 而佣金收入最高80%按揭，是以6個月平均計算。
另外，出租單位按揭成數最高為50%，如購入單位時並非連有租約，銀行在計算單位未來租金收入時，是按估價行預估租金的60%去計算。須留意，樓花物業不能用未來租值去計算入息。更重要的一點，現時願意接受以未來租金估值去拉高入息的銀行，不算太多。
