七月私宅轉手虧損比率擴至15.6% 新盤降價 二手添壓 料再墮年初困境
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，二手市場交投淡靜，加上發展商的新盤以超低價出擊，令二手業主更為被動，恐拖累二手私宅轉手獲利比率持續向下，而平均賺幅亦處低位徘徊。綜合土地註冊處資料所得，2023年七月份全港1,196宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共992宗，佔比82.9%，較前月的83.6%，再跌0.7個百分點，連跌兩個月，創近6個月低位。
按物業區域劃分，七月份新界區表現最理想，以84.8%之數壓過港島成為獲利成功比率最高的分區，按月並升1個百分點；其次為港島區，報82.1%，按月也升1個百分點；至於九龍區表現大失色，只錄得80.1%，按月急挫4.9個百分點，由前月跑贏大市變為落後大市。按物業轉售價格分析(見表一)，樓價介乎1,001萬至1,200萬元的中高價樓組別之獲利比率最高，錄得88.4%，按月增加0.7個百分點，涉及宗數84宗；此外，801萬至1,000萬元組別，月內獲利比率亦達88.3%，按月更升1.7個百分點，兩者表現均跑贏整體大市。
另外，數據顯示今年七月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為50.6%(見圖二)，按月升2.6個百分點，為連跌3個月後反彈，創近3個月高位。七月份，帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為39.2%，按月升2.7個百分點，共錄469宗；至於帳面錄得虧損者達187宗，佔比按月微升0.4個百分點至15.6%，為近6個月以來新高；而平手的個案則有17宗，佔比也微增至1.4%。
此外，檢視上月10個獲利登記最多的屋苑，當中有6個屋苑成功錄得百分百獲利，而獲利成功比率最低者為美孚新邨的69%，再者是日出康城的88%。此10個屋苑當中，每宗平均賺幅介乎最少的33.7%至最多的1.25倍不等。當中維景灣畔晉身成為錄得每宗轉手個案平均賺幅最高的屋苑，達1.25倍。至於上月榜內賺幅最低者為樓齡相對輕的日出康城，平均每宗只賺約33.7%，而次低者為天晉的43.6%(見表三)。
陳海潮指出，近月樓市衝高後回調，出現買賣兩閒的情況，準買家入市遲疑，發展商唯有以低價招徠，對二手市場帶來更大壓力。按照目前情況，更多心急出貨的業主難免要進一步降價才能成功出售，因此料八月份二手私宅轉手獲利比率恐再度下試今年初近82%的超低水平，而損手比例亦料重上17%的高位；至於平均每宗賺幅料方面，則視乎業主持貨年期，料仍徘徊在48%至50%之間窄幅震盪。
發稿：利嘉閣地產資料研究部
