工商舖半年買賣2,637宗 次季漸已回暖 利嘉閣：冀下半年逐步通關 再展活力
利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，原本今年初可迎來去年第四季疫情穩定而逐步回暖的工商舖市道，可惜年初Omicron變種病毒帶來的第五波疫情在一月隨即爆發，即時打沉工商舖回升的勢頭，在第一季出現按月拾級而下的淡況，幸好踏入次季，疫情轉穩，工商舖交投亦見回暖，逐步收復首季的跌勢。展望下半年，只要疫情持續受控，倘逐步通關有望的話，整體工商舖可承接次季的反彈勢頭，於下半年穩中漸展活力，登記量可望較上半年錄得升幅。
根據土地註冊處資料顯示，截至6月30日為止的2022年上半年，全港共錄得2,637宗工廈、商廈及店舖物業買賣登記，涉及登記金額達500.52億元，較去年下半年的3,260宗及865.23億元分別減少19%及急跌42%；若按年同比，則分別大減27%及25%；量值齊跌主要是受首季第五波疫情大爆發拖累，而股市大跌及美息趨升亦成為絆腳石之一。
疫情拖累 買賣登記再現兩連跌
今年上半年2,637宗工商舖物業買賣登記，除了連跌兩個半年度外，亦為近3個半年度最少，因疫情復發，登記量再度跌穿三千宗水平，反映市況相對疲弱。在工商舖三類物業當中，今年上半年工廈的買賣登記宗數依然明顯較多，共錄1,560宗，佔整體比率達59.2%；商廈及店舖則分別錄得438宗及639宗買賣登記，佔比各約16.6%及24.2%。
黃應年表示，疫情危機並未解除，不過無論是政府當局或市民大眾各有對策或已作出調適，比爆發初期的恐慌性已大減，相信下半年市場可繼續靈活調節。餘下半年，市場各有利好利淡因素，但只要疫情維持平穩受控，本地可與内地和國際逐步放寬通關限制，隨著商貿漸次恢復，配合特區新班子銳意改革，加強經濟民生發展，未來工商舖市道可維持審慎樂觀的看法。
下半年店舖急追 商廈微跌 工廈穩中求升
黃氏預期，今年下半年整體工商舖買賣交投量可望穩中趨升，物業買賣登記量料升6%，上試2,800宗水平；至於涉及成交金額方面，料在商廈拖低下，或失守五百億關口，料錄495億元，按半年或微跌1%。至於工、商、舖三大範疇，估計以店舖的買賣登記量升幅最顯著，相信隨著新一期消費券下月發放，配合暑期消費旺季，店舖買賣登記量可望反彈逾兩成；工廈物業受惠活化措施，新式工廈靈活多用途的特質仍受市場歡迎，估計需求不減；至於商廈則受累仍未通關之前及息口趨升影響，表現會略為跑輸大市。
下半年利好工商舖市道因素：
- 新一屆特區政府上任，勢必著力加強經濟及民生方面的發展，當中正積極研究加快通關的可能性，有助推動下半年逐步放寬關口的限制；
- 當局研推「紅黃碼」，加上放寬入境人士隔離要求，有助保證疫情下的市面仍有一定本地及外地人流，可望進一步改善消費市道及氣氛；
- 新一期電子消費券將於八月發放，配合暑期消費旺季，可帶動店舖市道進一步轉旺；
- 在活化工廈政策下，工廈用途更為靈活廣泛，吸引投資者持續入市，加上疫情令貨倉、凍倉及數據中心等需求大增，均利好下半年工廈物業交投。
下半年利淡工商舖市道因素：
- 新冠疫情依然未散，後市尚存不明朗變數，需提防新一波爆發對市場帶來的衝擊；
- 美國息口持續趨升，本地銀行體系資金逐漸減少，下半年本地銀行有很大加息壓力，恐對工商舖投資市場造成一定影響；
- 未來兩年正值商廈供應高峰期，估計整體空置率持續高企，加上在未能大規模通關之前，內地客源需求始終有限，故不利下半年商廈市道。
工廈市場回顧及展望
利嘉閣(工商舖)地產-工商部高級營業董事朱亮恒指出，受疫情走勢牽動，工廈上半年呈「首季回落、次季反彈」的情況，冀疫情可以受控，帶動整體經濟好轉，下半年工廈登記可望穩中趨升。總結上半年全港共錄1,560宗工廈物業買賣登記，涉及金額約169.21億元，較去年下半年分別跌15%及25%；如按年同比更挫22%及23%，反映第五波疫情窒礙市場復甦，量及值同創近3個半年度低位。
今年上半年，工廈市場成交繼續由中細價物業領軍，當中2,000萬元以下者已佔92.2%；其中價格介乎200萬至500萬元以內的組別大錄628宗登記，為各組別中交投最暢旺者，佔整體工廈登記量達四成，惟較去年下半年的771宗減少19%。值得留意的是，上半年除了最貴及最平兩極的工廈買賣逆市上升外，普遍均錄得跌幅，當中以銀碼介乎500至1,000萬元以內者，錄得的31%跌幅最大，上半年只有348宗登記。至於200萬元以下的超細價工廈，及1億元或以上者均見逆市上升，前者有241宗，後者有25宗，反映不乏有用家及投資者趁疫情低位吸納的情況。
按地區劃分，在10個觀察區之中，登記量錄得8區下跌，2區上升，當中以柴灣/筲箕灣的57%跌幅最顯著，上半年只錄得30宗；其次屯門亦由去年下半年的157宗，大跌48%至今年上半年的82宗。另外，逆市上升者，主要是有新項目應市的地區，包括新蒲崗/黃大仙由去年下半年的87宗，大增34%至今年上半年的117宗；而蟬聯交投量最旺的傳統工廈「重鎮」葵涌過去半年勁錄529宗登記，且按半年增加了27%(見附錄表三)。
從個別成交個案分析，上半年十大貴重工廈買賣登記的金額介乎2.01億元至最高的3.68億元；當中，名列前茅者為三湘九龍灣貨運中心6樓連C1至C8號上落客貨車位的登記，涉資3.68億元；其次為長沙灣柏裕工業中心地下、低層地下、其他數個樓層樓連車位及貨櫃車位等一籃子登記，涉資約3.50億元。上半年逾億元的大額登記宗數不跌反升，反映有基金及大手投資者趁好價儲備貨源，為後市進一步復甦市作好準備。
至於工廈摸貨方面，受累首季第五波疫情嚴峻，買家及投資者入市十分謹慎，因此上半年除了在一月份曾錄得2宗摸貨登記，涉及金額約達1,356.31萬元外，餘下5個月均未再有錄得摸貨的登記個案，反映上半年摸貨市場再度轉靜。
展望下半年，朱亮恒指出，工廈交投於次季徐徐回升，相信下半年可繼續反覆向好，上升勢頭將會持續，而新一屆政府表明積極考慮進一步放寬防疫及出入境限制，局部或較大規模的通關有望實現，這絕對有利於工廈市場，工廈成交量有望每月回升至200多至300宗水平。據此，朱氏預計下半年工廈物業買賣登記量可平穩錄達1,600宗，料按半年微升3%；而成交金額亦相應增長約3%，可望達至175億元。
商廈市場回顧及展望
利嘉閣（工商舖）地產-商業、商舖及投資部營業董事徐康達表示，在疫情及股市大跌的雙重打擊下，首季商廈交投不斷向下尋底，猶幸在次季有資金趁低吸納，加上疫情轉穩，配合有新項目推出而帶動商廈買賣登記出顯顯著反彈，重上接近百宗的相對高水平。
今年上半年，商廈物業買賣登記共錄438宗，較去年下半年的593宗大跌26%；金額方面，上半年共錄得193.77億元，較去年下半年的441.49億元急挫56%，量及值跌幅均為三大範疇之最；若按年同期比較，更各挫38%及35%。
以價格類別劃分，上半年七個價格組別的商廈買賣登記量錄得六跌一升，跌幅介乎10%至44%不等。其中以銀碼介乎500萬至1,000萬元以內組別的商廈買賣登記量跌幅最急劇，期內僅錄98宗，較去年下半年的174宗急挫44%，反映疫情影響波及經濟、股市的後遺症。此外，上半年買賣登記最旺者為銀碼介乎200萬至500萬元以內的細價商廈，期內共錄127宗登記，但按半年亦下跌28%；至於逆市錄得唯一升幅的1億元或以上大碼類別上半年共錄36宗，主要受惠期內錄得全幢商廈的疑似內部轉讓但分拆成多宗分層登記所致，未必反映高價商廈交投明顯轉旺的情況。
上半年錄得的最貴重商廈買賣登記為尖沙咀彌敦道74至78號文遜大廈，涉及金額15.34億元；其次為同區的亞士厘道23及25號，涉資7.66億元。此外，鰂魚涌英皇道1111號(太古城中心1座)頂層天台登記涉及5.99億元，排於榜內第三位(見附錄表七)。
從本行長期觀察的11個地區分析，大部分(10區)登記量在上半年錄得跌幅，當中以葵涌區的跌勢最急，期內只錄得2宗，較去年下半年的15宗急挫87%；其次沙田區也大跌81%，至8宗登記。至於逆市錄得升幅的唯一地區是灣仔/銅鑼灣區，上半年升了5%，共錄68宗登記，主因期內有新項目應市所帶動。此外，傳統核心地段的上環/中環/金鐘區及尖沙咀/佐敦區雙雙同錄得74宗登記，分別按半年減少13%及微跌3%，惟攜手成為期內登記量最活躍的觀察區；至於灣仔/銅鑼灣區及旺角/油麻地區也雙雙錄得68宗，同居於次位 (見附錄表六)。
對於下半年的走勢，徐康達指出，疫情對商廈的影響依然存在，近期美國息口調升幅度及節奏高且快，導致買家入市更加審慎，本地跟隨加息陰霾下恐令成交下滑。此外，新商廈落成量逾三百萬平方呎，將令空置率持續高企，而大額成交因為投資者審慎觀望亦令成交金額趨跌。徐氏預期，下半年商廈買賣登記量料輕微萎縮，下試420宗水平，按半年料微跌4%；至於登記金額則料因大額交投減少而顯著回落逾兩成，下試150億元左右。
店舖市場回顧及展望
利嘉閣（工商舖）地產-商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，今年上半年變種新冠病毒再次衝擊零售消費行業，令復甦中的店舖市道再次觸底，幸好當局在疫情過後放寬社交限制，加上消費券帶動而令店舖自低基數下，在次季出現較理想的回升。截至6月30日止的上半年，店舖物業買賣合共錄得639宗，較去年下半年的839宗再跌24%，連跌兩個半年度，並創近兩年來的半年度新低；至於成交金額方面，今年上半年店舖登記金額錄得137.54億元，較去年下半年的196.90億元減少30%，為3個半年度以來最少。
按地區分析，納入長期觀察的13個分區當中，上半年有9區的登記量出現下跌，當中跌幅最顯著的是大埔區，由去年下半年的36宗銳減58%，至今年上半年的15宗，而觀塘區亦由20宗大減45%至11宗；長沙灣/深水埗區也跌了42%至59宗，並失去登記量最旺觀察區的地位。反之，上半年旺角/油麻地/大角咀區，則以61宗登記成為最活躍的觀察區。至於逆市錄得最大升幅的是九龍城/黃大仙區，期內有41宗登記，較去年下半年的30宗上升了37%；至於屯門區也漲了27%，半年累錄57宗登記，反映部分民生區，只要價錢合理，仍有買家樂意覓盤進駐(見附錄表九)。
按物業價格分析，在7個價格組別的店舖物業交投量當中，過去半年全線均錄得跌幅，當中跌幅最大的組別為價格介乎5,000萬至1億元以內的組別，上半年登記量只有30宗，按半年大跌39%；而其他銀碼組別的按半年跌幅則由12%至34%不等(見附錄表八)，反映過去半年各類銀碼的店舖買賣全均受壓。至於今年上半年，銀碼介乎1,000萬至2,000萬元以內者，取代2,000萬至5,000萬元以內者成為買賣登記量最多的類別，前者錄得138宗，後者則錄得128宗居於第三位；而次席則為200萬元以下的超細價店舖，期內錄得135宗登記，惟按半年也減少17%。
展望下半年，鄭得明指出，雖然疫情未散，但市場早已習慣及有所調適，目前市場上不乏吼低位吸納的投資者，只要業主願意減價，仍可促成不少成交；相信在疫情穩定，加上八月份消費券再次出籠推動下，市場氣氛可望持續改善。至於稍後若能逐步通關，對零售消費為主的店舖市道將更為有利。鄭氏預期，下半年店舖每月平均買賣登記料達約130宗，即下半年合計約有780宗，料將較上半年升22%。至於下半年普遍店舖價格相對平穩，料涉及買賣登記的總金額可錄約170億元，將較上半年增加近24%。
發稿：利嘉閣（工商舖）地產研究部
