工商舖半年買賣2,173宗 扭轉三連挫 利嘉閣：寬按揭成助力 下半年冀再升20%
利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，2022年工商舖市道先在上半年受新冠疫情第五波爆發拖累而下挫，下半年則再遇股市急跌及加息三重夾擊，令買賣登記量挫至當時的谷底。幸好於今年初香港恢復通關，令市道起死回生，終見扭轉跌勢，實現拗腰回升的局面。展望今年下半年，在利好因素多於利淡因素下，加上當局一併放寬非住宅物業的按揭成數，料可進一步推動下半年的復甦勢頭。
據土地註冊處資料，截至6月30日為止的2023年上半年，全港共錄得2,173宗工廈、商廈及店舖物業買賣登記，涉及登記金額達322.66億元，較去年下半年的1,794宗及1,095.22億元分別上升21%及急跌71%；買賣登記量上升，主因是受通關復常刺激，帶動市場在低位反彈；至於涉及登記總值急跌，則因去年下半年有數宗百億元計的巨額登記抽升基數之故。至於若按年同期比較，登記量值分別減少18%及36%。
復常帶動 買賣登記三連跌後終全線反彈
今年上半年錄得2,173宗工商舖物業買賣登記，除了重越二千宗外，亦為連跌3個半年度後首現反彈，反映工商舖市道於此番跌浪已見觸底回升。在工商舖三類物業當中，今年上半年工廈的買賣登記宗數重登千宗以上水平，佔比最多，共錄1,208宗，佔整體比率達55.6%；商廈及店舖則分別錄得443宗及522宗買賣登記，佔比各約20.4%及24.0%。
黃應年表示，過去數年，香港曾先後跨過社會運動及新冠疫情爆發的兩大世紀難關，相信隨著社會轉向穩定謀發展，加上疫情消散及通關復常，下半年整體工商舖市道可望持續穩步上升。配合港府剛於上周宣布調高工商舖物業按揭成數，此舉多少有助增強企業及投資者的信貸能力，變相令其營運資金更為充裕，必有利吸引資金流入工商舖市場，推動下半年買賣登記量值進一步復甦向好。
下半年好看商廈追升 工廈續揚 店舖橫行
黃氏預期，今年下半年整體工商舖買賣交投量有力持續上升，物業買賣登記量看升20%，進一步上試2,600宗水平；至於涉及成交金額方面，料在商廈可望出現較大金額的升幅，加上工廈及店舖穩步上升配合下，可衝擊五百億元大關，料錄約510億元，按半年看漲58%。至於工、商、舖三大範疇，預期商廈可追落後，買賣登記量升幅料最顯著，相信隨著經濟復甦，海內外企業加速回流，需求亦將增加，下半年買賣登記量有望再升35%邁向600宗；工廈物業表現料續平穩向好，價格相對較易入市，料仍受用家及投資者愛戴，下半年買賣登記有力再升近兩成半，冀達1,500宗；至於店舖方面，下半年看法相對保守，因為通關後中港人流大變，不少港人喜赴內地消費，暫時未見本地店舖市道明顯受惠，故料下半年店舖買賣登記量將處橫行偏軟格局，或守於500宗水平，按半年微跌5%以內。
下半年利好工商舖市道因素：
- 後疫情時期，市道未完全復甦，金管局及時放寬非住宅物業可承造按揭成數，為不少工高舖投資者的佳音，有助刺激下半年交投量上升；
- 疫後市民生活復常，經濟穩步重啟，整體市道可望持續復甦，相信下半年投資者入市信心將逐步增強；
- 港府銳意「搶人才」及「搶企業」，加快引進勞動人口及吸引海外企業來港進駐及設點，無論對商廈及零售消費市道均有裨益；
- 新式工廈應用範圍廣泛，隨著近年市場消費模式轉變，倉儲需求大增，電訊服務機樓渴市，相信續可吸引買家物色工廈作投資。
下半年利淡工商舖市道因素：
- 息口雖然趨向見頂，但料下半年仍處高位橫行，高息環境未可期望迅速回落；
- 本地市民報復式離境外遊及北上消費於下半年勢持續，而入境人客及消費力度尚待加強，店舖一類零售消費市道恐乏力大升；
- 內地經濟復甦力度及中美關係所帶來的變數難料，恐不時牽動投資市場的信心及情緒。
工廈市場回顧及展望
利嘉閣(工商舖)地產-工商部高級營業董事朱亮恒指出，年初香港疫後重新通關，經濟復甦有望，在市道徐徐回暖下刺激上半年工廈買賣成功扭轉跌勢，半年登記重越逾千宗水平。總結上半年全港共錄1,208宗工廈物業買賣登記，涉及金額約141.73億元，較去年下半年分別上升28%及22%；惟按年同期比較則仍跌23%及16%，反映工廈買賣已見底初升，惟仍未及前兩年逾千五至近二千宗的相對高水平。
今年上半年，工廈市場買賣依然集中在細價物業，當中1,000萬元以下者已佔76.7%；其中價格介乎200萬至500萬元以內的組別勁錄495宗登記，為交投最活躍的組別，佔整體工廈登記量達41%，並較去年下半年的396宗增加25%。可留意的是，上半年5,000萬元或以上的兩個貴價工廈組別表現最失色，當中1億元或以上者只錄得7宗登記，按半年逆市挫36%，而5,000萬至1億元以內者亦挫22%，至只有14宗，雙雙跑輸大市。至於買賣登記量升幅最大者為銀碼介乎2,000萬至5,000萬元以內者，上半年錄82宗登記，按半年急升71%，反映中高價工廈不乏捧場客。
按地區劃分，在10個觀察區之中，上半年登記量錄得全線上升，當中以觀塘的1倍升幅最凌厲，上半年共錄得203宗；其次屯門亦由去年下半年的66宗，大增38%至今年上半年的91宗。至於再次成為交投量最活躍的傳統工廈重鎮葵涌過去半年勁錄269宗登記，且按半年增加了23%(見附錄表三)，成為觀察區內第三大升幅者。
從個別成交個案分析，上半年十大貴重工廈買賣登記的金額介乎8,000萬元至最高的23.49億元；當中，排榜首者為觀塘業發工業大廈1期的登記，涉資23.49億元；其次為同區年運工業大廈的登記，涉資約11.08億元。另外，荃灣區及油塘區亦分別錄得逾億元的買賣登記，前者是和富大廈地下的1.78億元交易，後者則為涉資1.4億元的華東貨倉3樓。
至於工廈摸貨方面，承接去年下半年的淡況，今年上半年首4個月亦未錄得相關買賣登記，直至五月及六月才相繼出現上半年僅有的2宗工廈摸貨個案，涉及金額合共約達536.3萬元，量較去年下半年超低基數下升1倍，而金額則增86%。
展望下半年，朱亮恒指出，工廈用途較為廣泛，可因應市場需求靈活調配用途，如近年持續興起的網購倉儲服務及電訊設備機樓等仍然大受歡迎；此外，金管局最新措施放寬工商舖按揭成數一成，至可承造高達六成按揭，將有利企業更靈活融資，增強入市意欲。據此，朱氏預計下半年工廈物業買賣登記量可再下一城，上試1,500宗水平，料按半年升24%；而成交金額亦相應看漲約27%，可望達至180億元水平。
商廈市場回顧及展望
利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年表示，受之前疫情及經濟欠動力影響，商廈自2021年下半年起經歷連續3個半年度拾級而下後，終在今年初挾通關的利好因素下出現顯著反彈，並創下近3個半年度新高。
2023年上半年，商廈物業買賣登記共錄443宗，較去年下半年的343宗回升29%；金額方面，上半年共錄得72.35億元，較去年下半年的874.55億元急挫92%，出現「量升值跌」的背馳走勢，主因是去年下半年錄得數宗分別以百億元計的巨額商廈內部轉讓登記所致。至於若按年同期比較，登記量則微升1%，而涉及總值則跌近63%。
以價格類別劃分，上半年七個價格組別的商廈買賣登記量錄得六升一跌，升幅介乎8%至67%不等。其中以銀碼介乎2,000萬至5,000萬元以內組別的商廈買賣登記量升幅最大，期內共錄得50宗，較去年下半年的30宗大升67%，反映中高價商廈交投恢復生氣。此外，上半年買賣登記最活躍者仍然是銀碼介乎200萬至500萬元以內的細價商廈，期內共錄133宗登記，且按半年漲20%；至於逆市錄得唯一跌幅的1億元或以上大碼類別，上半年僅有8宗，按半年大幅萎縮38%。
在上半年十大貴重商廈登記中，有8宗屬逾億元的物業，當中銀碼最高者為旺角砵蘭街450至454號，涉及金額3.5億元；其次為中環聯盛大廈，涉資2.75億元。此外，灣仔會展廣場辦公大樓27樓02、08至12室登記涉及2.55億元，排於榜內第三位；隨後的長沙灣南商金融創新中心27樓A1至A3室及A5至A9室登記也涉逾2.41億元(見附錄表七)。
從本行長期觀察的11個地區分析，有7區的登記量在上半年錄得升幅，當中以沙田區的升幅最勁，期內錄得16宗登記，較去年下半年的4宗急漲3倍；其次葵涌區也大增2倍，共錄9宗登記。至於上半年登記最活躍的觀察區為尖沙咀/佐敦，期內勁錄75宗買賣，按半年也升44%，第二多則為上環/中環/金鐘的68宗，按半年也升48%。此外，逆市錄得跌幅的四區中，以九龍灣跌幅最大，按半年急跌67%，至只有6宗買賣登記，而西營盤/堅尼地城區亦急插63%至只有3宗登記(見附錄表六)。
預測下半年的走勢，黃應年指出，疫後港府加快推動香港經濟回復升軌，除了「搶人才」後亦積極「搶企業」，相信效果在下半年將逐步浮現，隨著更多內地及海外企業回流及進駐香港，將帶動下半年商廈需求有不俗的升幅；當中除了中小型商廈料維持穩步上升外，一些大型海外企業及中資機構亦會物色樓面較大的商廈入市。黃氏預期，下半年商廈買賣登記量料進一步上升，試上600宗的2年半新高水平，按半年料增35%；至於登記金額更料在有大額登記下而挑戰200億元，按半年冀大增176%。
店舖市場回顧及展望
利嘉閣（工商舖）地產-商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，今年初香港疫後重新對外通關本是重大利好因素，不過由於之前數年港人壓抑太久，通關實現後即大舉衝出香港消費，抵消了外來消費動力，故上半年店舖表現未見太大突破，只呈平穩向好。截至6月30日止的上半年，店舖物業買賣合共錄得522宗，較去年下半年的508宗微升3%，連跌三個半年度後反彈，惟較去年同期仍跌18%；至於成交金額方面，今年上半年店舖登記金額錄得108.57億元，較去年下半年的104.29億元增加4%，仍處相對低位反覆徘徊。
按地區分析，納入長期觀察的13個分區當中，上半年有7區的登記量錄得升幅，當中升幅最顯著者為荃灣區，由去年下半年的17宗急升88%，至今年上半年的32宗，而觀塘區亦由8宗大升88%至15宗；北角/炮台山區也升了56%至28宗。此外，上半年旺角/油麻地/大角咀區，以77宗登記蟬聯最活躍的觀察區，惟按半年輕微回落9宗或10%。
值得注意的是，部分傳統核心區，如上環/中環/金鐘區、灣仔/銅鑼灣區及尖沙咀/佐敦區的買賣登記量按半年錄得介乎9%至44%不等的升幅，反映通關後多了一些大品牌回流核心區。不過，與此同時，部分民生區表現則較遜色，如長沙灣/深水埗區、紅磡/土瓜灣區、元朗區及屯門區均錄得介乎17%至42%不等的跌幅(見附錄表九)，原因包括通關後大量港人北上或外遊，本地客消費對舖市支撐力未見顯著。
按物業價格分析，在7個價格組別的店舖物業交投量當中，過去半年各有升跌，當中升幅最大的組別為價格介乎5,000萬至1億元以內的組別，上半年登記量共有29宗，按半年大漲1.07倍；而其他銀碼組別的按半年升幅則由5%至30%不等(見附錄表八)，如升幅居第3位的1億元或以上的店舖亦升25%至15宗，反映過去半年大銀碼買賣轉趨熱鬧。至於上半年，200萬元以下的細銀碼店舖錄得132宗登記，成為買賣最活躍的組別，惟按半年微跌5%；其次為2,000萬至5,000萬元以內者亦錄103宗買賣登記，按半年微升5%。
展望下半年，鄭得明指出，雖然疫情退卻並通關復常，惟之前數年無法外遊的港人自通關後即紛紛離港消費；加上暑期將至，料報復式舉家外遊情況更普遍，故縱然有第二批消費券發放，對本地消費市道刺激作用有限，因此料下半年整體店舖復甦進度料仍緩慢。鄭氏預期，下半年店舖每月平均買賣登記料只約83宗，即下半年合計約有500宗，料較上半年微跌4%，相信要待整體經濟出現較顯著上升，才能帶動店舖買賣有較佳表現。至於下半年普遍店舖價格相對靠穩，且料有更多大銀碼的登記出現，故料涉及買賣登記總金額可錄約130億元，將較上半年增加20%。
發稿：利嘉閣（工商舖）地產研究部
