【置業貼士】錢銀唔過律師手？解構「物業交易支付新安排」
在香港買樓，一般都會由律師行代為處理整個買賣程序，包括業權查冊、準備正式買賣合約、註冊、贖樓契，以及支付訂金及餘款等。不過，香港金融管理局（金管局）最近提出了新的物業交易支付安排（PAPT），建議不經律師行支付訂金及物業按揭貸款予賣方，改由本票支付及銀行間直接「過數」。
由律師行代客戶交收物業買賣金額的方式，行之多年，為何金管局會突然提出繞過律師行的新安排？而這個新安排又有甚麼值得留意？即睇下文，逐點同你去拆解！
現時物業買賣支付安排是怎樣？
在現時的物業交易程序中，律師行扮演十分重要的角色，除了處理法律文件外，亦會負責處理交易金額。買方的「大訂（簽訂正式買賣合約時繳付的訂金）」、買方按揭銀行的放款，以及物業交易餘額，一般都交由買方律師行託管，再由該律師行發出支票給賣方按揭銀行（用作清還賣方按揭貸款）和賣家。
為何金管局會建議新的物業買賣支付安排？
事緣在2020年底，黃馮律師行因涉違《律師帳目規則》及有前文員涉不誠實挪用客戶款項，香港律師會根據《法律執業者條例》第26A條賦予的權力介入接管。黃馮律師行的業務即時結束，而該行所有戶口及客戶資金都被凍結，六百多名經該律師行處理物業買賣的準業主無法完成交易，頓成「苦主」。
雖然這些資金在去年逐步發還給準業主，但已造成很大影響，有部分準業主因沒有額外資金支付樓價而毀約，甚至被對方「追差價」；有些準業主則要向財務公司借高息過渡貸款，才能完成交易。
事實上，以往香港亦偶有發生律師行出現問題，對物業交易及其他商業交易的客戶造成影響，但今次黃馮律師行的事件牽涉甚廣，對物業買賣雙方，以及雙方承做按揭的銀行都造成影響；加上在事件發生後，有業界及議員先後提出，希望監管當局盡快訂立新的樓宇買賣款項交收制度，因而令監管當局決心「亡羊補牢」，加緊與銀行界研究支付樓價的新機制。
新物業買賣支付安排是如何運作？
金管局提出的新物業交易支付安排（PAPT），主要是容許銀行在不影響物業買賣各方（買家、賣家、雙方律師及雙方按揭銀行）基本角色和法律責任的前提下，透過銀行間的「票據交換所自動轉帳系統（CHATS）」及銀行本票過戶，不再經律師行的戶口支付，減低一旦律師行營運出現重大問題時，對準業主及銀行造成的影響。
在新的支付安排下，當賣方在銀行（銀行A）仍有按揭貸款未清還，買方承做按揭的銀行（銀行B）就會在成交當日，將所批出的按揭款項經CHATS直接過戶給「銀行A」；「銀行A」收到款項後，會先用作清繳賣方尚未還的按揭貸款，餘額再存入賣方在該銀行的帳戶。
如果「銀行B」批出予買方的按揭金額，不足以支付整項物業交易的話，買方須在同日，以銀行本票直接支付物業交易的餘額。
如果買賣的物業沒有涉及未清繳的按揭貸款（例如是已供滿的物業，或是「Full Pay」形式購入的物業），則會由「銀行B」將批出的按揭款項，經CHATS直接過戶到賣方名下的戶口中。至於簽訂正式買賣合約同時繳付的「大訂」，則須由買方到銀行購買本票來支付。
新物業買賣支付安排甚麼時候實施？
金管局會建議新的付款安排目前處於諮詢階段，諮詢期至1月17日，預計最快在2022年下半年正式實施。不過，金管局仍需參考銀行及其他持份者意見，有機會對新支付安排的運作進行修訂及微調，然後再將最終的方案給予銀行進行交易測試。
新物業買賣支付安排涵蓋所有物業交易嗎？
在實施的初階段，這項支付新安排只適用於二手私人住宅、住宅車位的物業交易，以及物業轉按、加按的個案，暫時仍未涵蓋至一手新盤及未補地價的資助房屋（例如第二市場居屋，公屋等）的買賣。
此外，新支付安排暫時只會適用於按揭貸款由持牌銀行批出的物業交易中，換言之，由財務公司批出按揭的交易，仍未能應用該項新按排。
資料顯示，目前香港銀行的新造按揭個案中，介乎80%至85%都是二手物業成交，或是與轉按有關的個案；而預這項物業交易支付新安排，預計在初階段已能覆蓋二手市場成交量約90%。
新物業買賣安排落實後，律師的職責有變嗎？
雖然在新支付安排下，所有交易金額將不會經律師行處理，但整個物業交易的前期流程基本不變，換言之，仍需要由律師代為處理查冊，查契及預備合約等各項法律文件，所以預計買家仍要支付律師費。
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