【按揭小百科】售後租回合約 引發按揭災難？

不少「樓換樓」業主由於不想預支雙倍印花稅，都會選擇「先賣後買」，而為避免賣出舊居後，未能同步買入新單位，要尋找短期出租單位暫住，很多賣家都會向新業主提出「售後租回」，即思是成交後一段時間仍然繼續租住物業數月或半年，以省卻短時間多次搬遷及尋找短租住處的煩惱。不過，這類「售後租回」可能引發按揭災難！

近日我們便接到求助個案，客戶買入物業時，一時心軟答應賣家的「售後租回」要求，又天真以為只是數月的短期租約，銀行不會視單位為出租物業，不會扣減按揭成數，仍能申請高成數按揭，結果當然是「中伏」！

經了解後，這個案最大的「中伏」位是客戶的臨約上有寫明「售後租回」條款及租金細節，會令銀行視單位為出租物業，根據現時監管要求，「售後租回」合約就算寫明只是短租1 個月，已經不符合按揭保險申請自用原則。出租物業的最高按揭成數只能是50%，同時供款佔入息比率也要扣減一成！令到客人要付的首期及入息需求都大增。

錯誤已經成定局，我們要想的是如何把損害減到最低，比較幸運的是客戶的家人願意出手相助，令到客戶能有50%首期，先做50%按揭，再待租約完結變回自用時，我們再協助客戶做轉回更高按揭成數。我們建議客戶在租約完結後有兩個選擇，其一是向原按銀行再加借多10%，變為最高60%按揭。其二是重新做按揭保險計劃，由於有套現成份，樓價必需為600萬元或以下(客戶剛好符合這個要求)，最高按揭成數為80%，年期最長25年。不論選擇哪個方案，客戶皆要向原按銀行作聲明自用及有退租書。同時，由於物業用途之前已被定義為出租，按揭契會寫上是「Investment mortgage」，所以如果重新加按或做按保，是需要到律師樓改按掲契，或會有律師費用，而如在罰息期內加借，銀行有權收取罰息，有部分銀行可個別酌情處理。