內地房泡 責在政府
內地多個城市近日又推出新的遏抑樓市政策，把買第二套房的首次付款提高至樓價的七成；亦即是說，銀行的按揭貸款上限為樓價的三成；其目的就是要遏抑投資需求，阻止樓價繼續急劇上升。
其實，房地產泡沫有三種：除了(i)「樓價過高」外，還有(ii)「借貸過度」，與(iii)「興建過量」。其中後兩者可造成的禍害，往往比前者更高。可惜，大部分政府都著重對付前者，因其最容易招惹民眾怨言。
但現實是只要社會上錢多(QE的結果)，樓價自然會水漲船高。與其讓資金流入房地產市場，也好過讓資金去炒大蒜，把日常生活的消費品價格也搶高，這會令民眾的生活更受影響。相反，社會上多些投資者喜歡買樓，則不一定是壞事。只要政府有辦法令投資者把手上的單位出租，租金就會因出租的單位增加而下降，民眾一樣可以透過租樓去解決居住問題。
政府的責任是解決人民的住屋問題，而非置業問題。置業無可避免有投資性質，由政府用政策助民投資，難保禍福。還是由投資者自己出資，自承風險，較為得宜。
影響投資市場的因素極為複雜，政府想調控樓價，難度極高，很容易自討苦吃。勉強為之，只會損害自己威信。政府大可以告訴人民，樓價過高的時候，就是不應買樓的時候。大家不買，樓價自然會向下調整。
更值得政府關注的，應是「借貸過度」與「興建過量」問題。禍及全球的金融海嘯，就是由美國的次按危機引起的。而次按危機實質上就是「借貸過度」；結果導致銀行沒法收回貸款，難以向存戶與買了投資產品的人交代。
不過，中國的「借貸過度」問題應不太嚴重。中國政府早已關注這個問題；開發商在內地很難獲得銀行貸款；現在連買第二套房的人也只能按三成；故銀行大都可以通過壓力測試。
內地的房地產泡沫問題，主要表現在「興建過量」上。問題主要發生在二三綫城市，而非政府重點針對的北京、上海、深圳。一綫城市吸引外來人口的能力大，興建過量的問題較容易消化。二三綫城市的樓價雖然不高，但興建出來的樓宇已遠超本地的實際需要，出現大量完全沒有人住的鬼域區，可能要幾代人才能消化得了，造成社會資源大量浪費。
地方政府要為出現這種情況負起主要的責任。在中國，尚未發展的土地基本上都在政府手裡。若非政府胡亂批地，開發商根本沒有機會興建過量。可惜，很多二三綫城市的官員，完全沒有城市規劃的概念，他們只顧眼前的財政收入，見土地有人買就拼命賣，完全沒有考慮人口增長與經濟發展的需要，有些可能還乘機中飽私囊。因此，中國政府若真的想解決房地產泡沫問題，先得自行堵塞在管治上的漏洞，而不是在社會上找代罪羔羊。
(轉載自2013年11月11日am730C觀點)
