今年還有「金九銀十」嗎？
內地房地產市場素來了有一種說法，叫做「金九銀十」。意思是說，一年十二個月之中，通常九月份的市道最好，餘熱可以一直延續到十月份。有人問我，今年還有「金九銀十」嗎？我說，這種年內經常出現技術性的小周期，我估計依然會存在，只是未必能扭轉已明顯轉弱的大周期。
九月是開學的日子，之前學生還在放暑假。很多家長都喜歡趁子女放暑假，一家出外旅遊，享受一個相對悠長的假期。因此，房地產的買賣通常會在暑假期間相對淡靜，導致有一部分的置業需求有機會延後到九月開學後才顯露著來，如是才有「金九銀十」的現象。 今年情況則是，未到暑假市道已經轉弱，交投低於正常日子的情況五月份已開始，前後已維持了四個多月。因此，在這段時間積累的購買力應比往年更多。如果政策配合，這些積累的購買力應得以在九月份一起引發出來，即市場就有機會出現一次較有力的反彈。
股市投資者似乎已經看準了這個機會，試圖興風作浪，把內房股在九月初就率先炒上去。房地產市道是否已全面轉好還有待進一步觀察；但房地產股的股價已在過去數日裏升了一成多兩成。
加上內地在這段時間把「認房不認貸」的政策落實到北、上、廣、深四個一線城市，令市場對後市產生更多憧憬。有部分開發商亦趁這個機會撤銷了部分之前提供的優惠，以展示他們對後市的信心。
所謂「認房不認貸」的政策，其實只是對「限購」政策的一個種局部鬆綁。內地的大城市，過去在市道熾熱的時候，大部分都有推行「限購」政策，要求購房者必須在當地有戶籍，或已在當地工作過一段時間(通常是三年至五年)。即是說，若果沒有戶籍證明，也得有「交社保證明」。此外，「限購」政策還要求購房者在當地尚是首次置業，才可以獲得利率和首付方面的優惠。如果是二次置業，要付的首期就會多些，貸款利率亦會高些。過去，當「限購」政策執行得比較嚴的時候，在檢驗購房者是否首次置業時，是「既認房又認貸」，即是說，不但看購房者曾否擁有當地樓宇，還看購房者曾否有按揭貸款；那些曾做按揭的人，即使已把房賣出，亦不視作首次置業。「認房不認貸」的政策落實後，這類人又重獲「購房」資格。
由此可見，「認房不認貸」在一線城市的落實，的確可以釋放部分之前被凍結的購買力，對市道會起一定的支持作用。不過這只惠及一線城市，因為其他二 、三、四線城市很多早已沒有「限購」。再者，這類政策只能釋放既有的購買力，而不能締造新生的購買力，對市場的支持度不會太持久。
(轉載自 am730 C觀點 2023年9月8日)
