負資產激增的原因
金融管理局的數據顯示，去年第四季的負資產數字急增，升至10,949宗，比第三季的2,568宗增加了三倍。
有人擔心，這種情況會令人更加不敢持有物業，在需求不足之下，樓價會進一步下跌，造成惡性循環。
這種擔心，不無道理。不過，我們亦應明白，負資產數字只是一種滯後的數據，先有樓價下跌，才有負資產數字的上升。前者是因，後者是果，前者才是主導因素。
我們在行內工作得比較久的人，看到前一段時間樓價急跌，其實心裡早有預期，負資產數字是無可避免會跟著上升的。我自己聽到這個數字時，就一點也不覺得驚愕。
因此，負資產的出現取決於樓價的跌幅與按揭貸款的金額佔樓價的比例。
香港的一般按揭比例是樓價的七成，但如果買家願意做按揭保險，還可以借多兩成，即可以借樓價的九成。這兩種按揭比例，令負資產出現的時候，會有兩條關鍵的臨界線。一條在樓價跌幅超過一成時出現，另一條更重要的，會在樓價跌幅超過三成時出現。
自去年中開始，其實樓價已開始下跌。在跌幅未跨越首條臨界線(即一成)之前，負資產數字增加得不致太快；至雷曼兄弟公司倒閉後，情況惡化，樓價的跌勢轉急；至十一月，累積的跌幅已超過兩成，這才導至大量做了九成按揭的人變成了負資產。
因此，對地產有點知識的人，無需等數字公布，已可推算出負資產數字會激增的結果，不會大驚小怪。
現時，有些不熟行的分析員，見大買大，預期負資產激增的情況會反過來拖跌樓價，令下一季的負資產數字又再三級跳。我擔心他們這項預期，很有可能會跌眼鏡。
因為，樓價在九月份跌勢轉急後，在十一月中已找到支持位，並出現了5%至8%的反彈。有些在十一月初出現過的低價，現在已不復見。買家見這種情況反而覺得心中更踏實，作決定時已沒有之前那麼猶豫。
此外，之前令樓價急跌的另一項因素，最近已改善了不少。這項因素就是銀行對按揭生意的取態。
在金融海嘯的高峰期，銀行的按揭服務差不多處於停頓狀態，很多有心買樓的用家，都因為銀行不肯貸款，而只好放棄買樓計劃，以至明明有平盤也買不到。到現在銀行肯借了，價位卻已反彈了不少。
最近銀行之間又開始爭生意，按揭優惠又開始愈來愈吸引，反映銀行對後市的看法，並不如那些外行評論那麼悲觀。
我估計樓價有機會在現水平喘定，待經濟環境進一步變化後才決定走向。
零九年第一季的負資產數字的增幅會相對平穩，不會再作三級跳。
(轉載自2009年2月6日am730C觀點)
