按揭估價宜貼市非超前
有消息指銀行正收縮按揭政策，以減輕銀行需要承擔的風險。銀行有這樣的反應，本屬正常，事關樓市前景未明，樓價尚有進一步下跌的風險。這個時候借少一點，就可以避免將來接受抵押的物業資不抵債。若客戶斷供的話，銀行就得承受巨額的損失。
然而，銀行今天才這樣做已經遲了一點，因為之前已借了不少，那批才是最有機會出問題的按揭；反而，現時市場氣氛這麼悲觀的時候還敢入市的人，一定實力不錯，斷供的機會應該較少。銀行貸款給這批實力客，風險應該不會太高。
因此，若果銀行在這個時候收縮按揭，只會進一步推跌樓市，令之前已做的按揭更快變成負資產。這種策略並不聰明，因為已做的按揭多，未做的按揭少，銀行不應為了未做的按揭能夠安全一些(其實這批本身已較安全)，而傷害了大量已做的按揭的安全性。
此外，銀行若是真的想收縮按揭，應光明正大的降低按揭成數，或增加按揭利率；但銀行為了與行家競爭，成數不減、利率不增，卻在估價上出蠱惑，硬要負責估價的測量師，估一個超越市場的新低價，否則不採用他們的估價報告。
現時一般銀行都會同時用幾個測量師，口頭估價都是免費的，測量師的估價符合銀行心意，銀行才會叫測量師提供可以收費的書面報告。在這種情況下，測量師有時不是在估那個價最緊貼市場，而是在估那個價更有機會為銀行所接受，可以爭取到為銀行做書面報告的機會。
在這種機制下，我們已經常發覺，當客戶要求銀行為他們欲購買的物業作按揭估價時，銀行估出來的價都比他們打算買入的價為低，以至未落訂的客都因而不敢落訂，已落訂的客也因而選擇撻訂，以至很多交易都無法成交。
這種發展，已進一步把樓市人為地推低至一個不必要的水平，令廣大業主的資產急速地被蒸發掉，同時亦嚴重地傷害了銀行自身的利益，令銀行手上的抵押品亦大幅貶值，最終可能導致銀行出現壞賬。
我覺得銀行這種做法實在沒有必要，估價應以估得緊貼市價為對，怎可能要求測量師去提前估一個將來才可能出現的價錢。市場可以創新低，但估價不能創新低。必須先有市場成交案例，測量師才可以用作比較推算。主觀地去估一個超前於市場的價是不正確的做法。
其實，香港的樓價在金融海嘯的衝擊下，本身正在往下調，銀行不應透過按揭估價去落井下石。這對擁有物業的業主很不公平，對銀行自己也沒有好處。希望銀行立即修正這種不合理的做法。
(轉載自2008年10月30日am730C觀點)
