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買樓目的

買樓目的

1997年之前城市規劃及發展在前港英政府政策下,舊區重建緩慢及新市鎮拓展速度遠遠落後於人口增長速度,令住宅物業供不應求的現象惡化。七零年代後香港經濟起飛,香港市民教育改善以至收入及生產能力提升,在經濟環境改善下對物業市場需求自然有所增加。

在僧多粥少的情況下令房地產市場不但沒有受到樓宇折舊的影響,反而脫離通漲暴升。房地產物業漸漸由使用上的必須品演變為投資工具,投資者見有利可圖於九十年代更轉變成為投資炒賣衍生工具。

 

回顧香港過去樓市走勢,有起有跌。1997年香港回歸中國前,香港經濟繁榮,物業上升,有炒家以摸貨形式將物業轉售圖利,令樓市出現泡沫。香港回歸後,國際炒家追擊亞洲多國的貨幣,觸發金融風暴,香港股市大潟,經濟逆轉,加上特區政府當年提倡每年建屋量85,000的政策,令樓價失去支持,樓市在一、兩年之間暴跌近40%,負資產問題和銀主盤成為當時樓市常見的現象,很多投資者亦因未能償還過渡的信貸而破產。特區政府為救經濟,放棄積極不干預政策,出招救市,然而樓市持續下滑,

2003年非典型肺炎(沙士)肆虐,令樓市雪上加霜。同年夏季,沙士役情過後,香港樓市從谷底逐漸回升。及至2008年,美國樓市泡沫爆破,次按危機觸發金融海嘯,禍害席捲全球,全球信貸及流動資金一度收緊,息口抽升,香港樓市亦受波及而急跌。美國為救市將聯邦利率降至接近零的水平,又推出多次量化寬鬆政策,令貨幣供應量大增,在通賬預期的帶動下,資金流向債市及商品樓市。香港基於聯繫匯率政策,受美國影響而長期處於資金充裕及低息狀態,因此香港樓價不跌反升。特區政府為壓抑樓市先後推出了多項措施,包括多次調升交易印花稅、增設額外印花稅及買家印花稅、限制一約一購、開徵空置稅,另一方面增加土地供應和公營房屋供應,採取逆周期按揭措施等,以壓抑樓價。然而,香港地少人多、土地及房屋供應不足、加上香港經濟穩健、在持續低息及資金充裕的環境下,樓價仍高居不下。特區政府未來會推出明日大嶼計劃,大量增加土地及房屋供應、加上美國經濟好轉而進入君息週期,樓價有機會回落。故此置業人士於購入物業前亦已知道自己實際需要,用作自住、出租、投資保值,而使用不同策略。

 

買樓作投資用途:-

樓市於香港歷史上雖然受著多次衝擊(例如六七年暴動、波斯灣戰爭、中英草簽後移民熱潮、八九年民運、亞洲金融風暴、沙士、金融海嘯等),但整體樓市除了不受折舊影響外仍比最初售價升值不少。

 

在香港地少人多的情況下,置業變成『投資工具』及『資金避難所』之說法。在金融風暴前在一般市民心目中更是堅信不移。他們以購買物業作升值保証、亦將購買來的物業出租作投資工具,在他們心目中是一個較為『安全』的投資及保值方法。

 

2010年,特區政府先後推出多壓抑樓市措施,例如調升交易印花稅、增設額外印花稅及買家印花稅,令交易成本增加,短炒住宅物業已無利可圖,物業投資者多數轉戰非住宅物業交易,例如工廈、車位等,或作長線投資,既可收租、亦可保值。

買樓作投資用途,投資者必須準確計算所需資金,預計樓市升跌、承擔風險程度外,投資者要對其投資的物業市場之概況亦須有一定認識,才可獲利。一般情況下,在市場中選購一些比較優質的單位相對於樓市升或下調時,使整體的市況較有利。此外,也要考慮物業座落地區、樓齡、大廈管理費、交通網絡、社區配套、出售或出租等,很大有機會影響物業市場的因素等。

 

買樓作自住用途:-

傳統的中國人著重『家』的觀念,故此當他們較富裕時,每每會第一刻想到的是首先為自己的居住環境作出改善。買樓作自住的置業者對物業本身『使用條件』、『價值』及置業者本身的『供樓能力』會成為置業者首要考慮的先抉條件。

 

 

此外,置業人士亦要考慮物業類別(居屋、屋村、丁屋、單棟式等)、地區、交通網絡、單位實用面積、景觀、大廈管理、校網及社區設施、家居裝修佈置、附近環境、商場、娛樂設施、搬遷費、預算首期、按揭息率、供款支出、管理費用、計算供款及日常支出等。