工商舖的逆襲

Tags: Homefeel利嘉閣工商舖動向第43期

逆襲是網絡流行詞語，原出自日本動漫，傳入中國後成為內地網絡流行用語。其後在內地綜藝節目上也經常被引用，通常用作形容本應失敗的行為或結果，透過人的努力，在逆境中反擊，最終獲得成功。逆襲一詞表達了一種自強不息，充滿正能量的精神。

近來筆者感覺到工商舖有逆襲的訊號。自從去年下半年社會運動出現後，工商舖投資者傾向持觀望態度，導致交投受到影響，及至今年初疫情出現，對市況踩多一腳，上述兩個因素增添了投資市場的不確定性，買賣雙方都怕做錯決定，大多採取一動不如一靜的做法，令到買賣兩閒。

今年首季工商舖買賣宗數約625宗，打破去年第四季771宗的歷史低位；而金額方面，今年首季錄得約71億，差些微便打破金融海嘯時期，即2009年第一季67億之舊有的低位紀錄。過去半年工廈每個月成交宗數徘徊在120宗水平；寫字樓方面，過去3個月之每月成交宗數只有約30餘宗；舖位方面，過去4個月買賣宗數平均每個月只錄得約60宗左右。

租金走勢方面，近年急升的中環及金鐘區域個別甲級寫字樓成交，第一季約有三成多的跌幅；有些由每平方呎約90元下跌至60餘元成交，亦有些由每平方呎60餘元下跌至40餘元成交；工廈租金呎價跌幅相對溫和，平均只跌了兩成或以下。整體空置率方面，現時核心區寫字樓約有7至8%；非核心區約10%；工廈方面平均約8至9%；而商舖方面，最近之空置率已上升至雙位數字。

俗語有云：有危就有機，有大破才有大立。筆者認為要大破的，已經破了! 反而現在見到工商舖物業是「翻身有望」。首先，全球經過了疫情打擊之後，都會暴力式救市，再加大QE力度，美國更明言會「無限QE」，銀紙進一步貶值和超低息環境將會是環球大趨勢，所以磚頭價值必然是易升難跌。財政司司長也表明全球「大水漫灌」或會令資產價格急升。

第二，本地營商環境一定會持續改善，只要內地和本港疫情如現在般受到控制，到時人流、物流、資金流將會重回本港；加上香港政府動用約3,000億財政儲備救經濟， 「報復式消費」將很快出現。

四月份有不少商舖投資者在商舖市場積極「執筍貨」，令商舖成交宗數及金額均明顯增多；筆者公司也促成了多宗近億港元的商舖買賣成交；全幢成交也開始有增加趨勢，最新例子如: 灣仔皇后大道東72至76號以約2.53億元易手、上環荷李活道263號Travelodge酒店以約9.3億元轉手。

所以筆者感覺工商舖整體市況已開始站穩陣腳，隨後如有更多利好因素出現的話，價格更有機會重拾升軌，最後逆襲成功!

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