羊群效應左右樓價

在基本因素沒有大改變的情況下，香港樓價的上落，尤其是跌市時，很大程度是受恐慌情緒影響，究其原因是部分業主底氣不足，故要拋售手上物業導致樓價急跌。就如2018年的下半年，樓價受中美貿易戰等不明朗因素影響，樓市借勢調整；筆者認為真正下跌的原因是受羊群效應所影響。

當時樓價跌勢先由上車盤帶動，上車盤買家實力薄弱，抵受不住外圍不明朗因素的壓力，加上傳媒洗腦式的負面報道，而專家們對後市也幾乎全面看淡，認為樓價已進入下跌周期，樓價跌幅或達逾三成，有關言論加速業主劈價的決心，樓價不跌才奇怪。

踏入今年初，外圍氣氛開始好轉，股市回升，樓價亦跟隨止跌回穩，市場信心漸漸回復，地產專家亦開始大合奏，180度改變之前的預測，齊聲唱好後市。這種羊群心理，在地產市場屢見不鮮，筆者相信，除了傳媒不斷報道樓市回暖外，地產專家亦會加入大合奏地一面倒唱好，而地產代理肯定是得益者。

15%升幅是容忍上限

倘若大家有留意數據，自2010年11月政府推出首個辣招至今，每年的樓價升幅甚少超過兩成，大部分年度平均升幅都是低於15%，筆者估計政府每年都會監察樓價在這條臨界線之內，不會令樓價升幅超過15%。

不論政府的取態如何，自從樓市辣招推出以來，樓價在近十年間未有一年是下跌的，就是因為基本的供求情況並未取得平衡，樓市不存在泡沫，不存在過度借貸入市，在用家及有實力的長線投資者主導下，樓價根本難以大跌。此外，目前利率低企、大型基建不斷、外來人口增加，以至高地價政策等，都令筆者堅信未來十年仍將是本地樓市的黃金歲月。 

【刊於2019年4月25日  大公報專欄】