供求不變 樓市再迎黃金十年

最近樓價走勢直綫上升，新年過後的小陽春現象持續爆發，購買力一下子釋放，筆者最近在不同的場合都會被問到同一樣的問題，就是為甚麼樓市會再次上升，而且一下子變得這樣熾熱。

能夠支持香港樓市的利好與利淡因素很多，比較重要的是供求。未來的十年，政府將公營及私營的房屋比例，由6：4轉為7：3，換言之就是私樓的數目會減少，市民將更加相信未來樓價難以下跌。當然，有人認為這個措施上年已經推出，樓市沒有因此得以支持，在利淡因素圍繞之下依然應聲倒地，不過筆者不敢苟同，因為在去年的不利因素影響下，股票市場下跌了足足3成，但是樓市只是下跌1成，足以證明樓市仍然有支持力；再看看當年，在九七年之後，政府推出的八萬五建屋目標，樓價就因此嚴重下滑達7成，可見供應量對樓價影響之大。

樓市升浪 尚未完成

有很多人將今次的牛市周期（2004至今）與對上一次的牛市周期（1985至1997）作對比，認為今次上升周期的時間比較長，是時候調整一下，但是，只要大家細心分析，就會發覺今次的上升浪絕對未完成。事實上，如果讀者有留意的話，筆者早在去年中，樓市開始產生變化的時候，已經大膽斷言今次只是牛市的調整期，並非真正熊市的出現，箇中原因，只要大家將上一次的牛市周期與今次的情況作對比，就會明白為何筆者如此肯定今次的升浪仍繼續。

首先，當年是高息年代，今天是低息年代；當年銀行按揭借貸的比例很高，今天銀行按揭的借貸嚴重偏低。

財富效應 看好磚頭

今天銀行存款額已高達13萬億，市民累積財富豐厚，再加上中港的融合，內地同胞來港置業與日俱增，更重要的是政府在這十年推出的辣招，無形中加強了業主持貨的實力，以上這些因素，足以支持樓價繼續向好。

基於本港未來的房屋供應仍然不足，而且息口低企，再加上港人的財富效應，以及傳統觀念對磚頭的喜好，筆者從上述的因素判斷，未來依然是樓市的黃金十年。

【刊於2019年3月28日  經濟日報專欄】