不同類型樓盤的跌價分析

筆者早前的文章亦有提及，今次並非進入熊市，但市場普遍認為樓市進入大跌市階段。對與錯並非今次討論的內容，大家拭目以待。

對後市仍有信心，筆者是基於以下幾點：息口仍然偏低、大部分業主的按揭比率處低水平、十多年來累積的豐厚財富、沒有炒家及投資者拋售貨源的壓力等。中美貿易戰、息口上升及股市的大幅波動，是導致今次跌市的主因。近期二手成交量偏低，一手銷情亦較淡靜，主要是買家擔心入市後樓價繼續沉底，寧願持觀望態度，亦有些稍為急需要入市的買家，就會選擇願意減價的二手盤及部分相對優惠的一手新盤。

發展商亦開始意識到市場的動向，改變以往新盤定價高於二手市場的策略，反之定價明顯地貼近二手市場。但筆者相信，在未來的時間裏，銷情仍難以突破，發展商自然降低利潤，配合市場，釐定吸引買家入市的價格。

至於二手市場方面，由於大部分業主都沒有出貨壓力，在利息及按揭上亦相對輕鬆，除了小部分急於套現的業主外，其他業主只會按兵不動。

基於近期願意出貨的業主取向，以及成交個案，將住宅分為以下五大類及作出一些估計分析，純屬筆者個人意見，給予讀者在入市作方向性參考：1）上車盤估計最多會跌15%至20%；2）藍籌屋苑估計最多會跌15%左右；3）新裝豪宅估計最多跌10%左右；4）知名豪宅最多輕微回落；5）超級豪宅價錢仍然會上升。

希望入市的買家要明白目前的市況，業主並非一面倒減價，買家在入市時亦要懂得分類，不同類別的物業，只要有以上這些幅度的減價，市場就會有承接力。在這個風高浪急的市況入市，買家必須審慎，更重要的是要量力而為。

【刊於2018年11月1日  大公報專欄】