樓市處好淡角力階段

8月份住宅交投量無論是一手或二手都進一步萎縮，然而市場上分別都有出現破頂成交及減價成交個案，目前樓市正處於好淡角力的階段，有人看淡，但亦有人依然看好。

最近在一次友人的聚會上，1位朋友指有地產代理表示有買家願意出價4000萬洽購他現時自住的單位，朋友以當前同類型單位每月租金8萬計算，如果賣出單位後，資金足夠應付未來40年的租金開支，故此認為在樓市高企可先行獲利。

筆者就這事上有三點看法。首先，通貨膨脹會導致現金貶值，如果資金沒有作投資增值，現時4000萬現金在10年後可能貶值到不足2000萬使用；其次，賣樓所得的金錢是固定的，但租金會按年調升，可能只足夠應付20年的租金支出；最後，今天價值4000萬的單位，40年後的價格必會升值，屆時可能會變成天文數字。

今年樓價至今已大約錄得15%的升幅，已相當於2017年全年的升幅，而且升勢也較往年為急；若按比例推斷，今年升幅將可超過兩成。由於香港地少人多，居住問題一直存在，再加上近十多年政治問題爭拗嚴重，政府難以集中精神及資源去解決房屋問題，導致市場供求失衡，變成樓價慣性地有升無跌。

中美貿易戰目前雖然未去到十分惡劣的階段，但形勢有加劇迹象，買家入市意欲受影響，而開始窒礙個別業主的信心，部分會選擇先行獲利離場。相反，也有部分信心十足的業主及買家認為樓價仍未步入熊市階段。

現時市場上看好樓價仍然有力上升的人較看淡者為多，故此尚未見樓價出現骨牌下跌。筆者認為，未來樓市發展尚需觀察環球局勢的變化，到底是「熊」還是「牛」，大家可以拭目以待。

【刊於2018年9月5日  睇樓王專欄】