房屋新政明確公私營樓市分軌

今年上半年樓價升勢顯著，半年間已累升逾一成，更直逼去年全年15%的升幅。面對樓價不斷破頂，市民尤其中低收入家庭入市越趨困難。特首林鄭月娥自上任以來，一直表態銳意重燃市民上車入市的希望，而當局在6月中旬已不斷放風會出招，結果在她上任一周年前夕之際兌現，正式公布「三目標六措施」的新房策。

是次房策新措施以協助中低收入人士更易上車為主，當中包括：(1)修訂資助出售房屋定價政策；(2)市建局紅磡盤改作港人首置上車盤；(3)改撥私營房屋用地發展公營房屋；(4)成立專責小組協助民間主導及推行過渡性房屋計劃；(5)實施一手樓空置稅；及(6)修改預售樓花同意方案改善銷售手法。

在土地供應短缺之下，市場需求大於供應，要壓抑樓價升勢殊不容易，林鄭在新措施發布會上已明言是次出招目標不是要把樓價壓下來，而是要讓更多中低收入階層有置業的可能；另一方面則是在緊絀的供應下，引入空置稅以盡量釋出現存的一手貨尾單位。

對於是次港府出招的方向，筆者認為其中一個重點是將市場需求更明顯地分割開來，實行公、私營住屋雙軌並行。首先居屋與市價脫鈎後，可減低炒賣價值，相對可排除一小部分因看好居屋升值而入市資助房的需求者，那麼便可真正幫到有實際需要的人士。

光是定價機制改變，當然不足以應付上車需求，因此政府便將部分原作興建私營房屋的土地，改劃為公營或資助房屋用地，藉以增加及加快公營房屋的供應，盡量做到協助中低收入家庭加快上車的目標。

至於私人住宅市場方面，隨着私營房屋土地的減少，再加上發展商面對空置稅新措施的壓力，未來部分單位或傾向採取惜售的策略，而空置稅一定是羊毛出自羊身上，成本有可能會轉嫁予買家，在這樣的演變下，私樓市場的樓價將持續企硬，甚至更加是有升無跌。

資助房屋與私人住宅向來是兩個截然不同的市場，筆者認為，將公私營房屋分軌並行是正確的做法，政府只要着力做好公營房屋的政策，而減少對私人市場的干預，讓樓市雙軌發展便可。

至於出招後的樓市走向，筆者相信樓價升勢於下半年會有所放緩，因為餘下兩季本地息口亦將趨升，大有可能正式步入加息周期，相信發展商及二手業主在定價上均會較為審慎及克制。此外，中美貿易戰剛爆發，對本港會造成一定程度的衝擊，至於影響有多深則尚待觀察；綜合以上觀點，筆者認為樓價下半年只會微升5%以內，而全年則累升15%。

【刊於2018年7月13日   都市日報專欄】