脫鈎市價 居屋私樓分軌

醞釀了好一段時間的新房屋政策終於在六月底，即回歸21周年前夕出台。特首在公布新措施的記者會上，已明言有關措施並無把握為樓價降溫，只是希望可以協助中低收入人士能夠盡快及更易上車，同時這些措施亦希望能令發展商加快推盤，令更多現存空置新盤單位可以釋放出來。

這些新措施明顯將需求分類，實行公私營住房雙軌並行。首先為了令中低收入家庭能夠更容易上車，政府將部分原打算作私營房屋的土地，改劃為公營或資助房屋用地，藉以增加公營房屋的數量。

此外，為令資助出售房屋變得更可負擔，決定修訂相關定價政策，不再與市價掛鈎，改為與非業主住戶每月入息中位數3.95萬元作基礎，單位售價變相由原先打七折變成打五二折。相關措施旨在將公私營樓市劃清界線，實施雙軌並行，避免居屋價格被市價拉升。

政府是次出招，主力針對資助房屋市場，相對私樓市場亦會有影響，但相信效果並不顯著。筆者相信下半年樓市成交量仍可保持，而樓價則會略為放緩，原因包括：上半年升勢過急，出招後發展商及二手業主表現均會較克制；其次是中美貿易戰及本港息口趨升，對樓價升幅會有所限制。

不過，是次措施亦包括將原作私宅發展的土地改為興建資助房屋，變相進一步減少私樓未來供應，加上不排除空置稅成本亦會被轉嫁至買家身上，這樣私樓市場的價格便更難望回落。綜合評估，筆者相信樓價下半年仍然看升，惟升幅將顯著放緩至5%以內。

【刊於2018年7月10日  地產站專欄】