樓價較九七高位未倍翻

1997 年曾經是樓價的最高峰，當時的高位仍然有很多人瘋狂入市，之後，在一場金融風暴過後，以及政府的供應政策方向有所改變，再加上經濟掉頭向下，使到很多業主及投資者的資金不斷蒸發，導致到這批入市的買家被淘汰出局。

樓價從1997 年一直下滑，有很多已經入市的買家，嘗試死守，希望能夠在短時間內可以重出生天。可惜事與願違，之後的樓價平均每年最少跌一成或以上，直至2003 年終極一跌後，才慢慢喘息過來，樓價的跌幅才得以軟着陸，再加上內地開放自由行的市場，樓市才現曙光，樓價才輾轉上升。

但是，這次的終極一跌，樓價累積的跌幅多達七成，有很多已經入市的買家守無可守，唯有蝕讓離場，好彩的還可以離場，不幸的唯有破產收場。

由前高位計算 升幅只有八成

今天的市况，由2003 年至今，樓價由谷底反彈，升幅數倍；但是如果由高位計算，樓價的升幅至今只有約八成，所以，今天有很多人認為目前的樓價很貴；但如果大家細心分析，樓價從高位至今的升幅仍未達一倍。相反，如果沒有受1997 年的大跌市牽連，在這10 多年間才入市的買家，今天的財富能力非常豐厚，這亦是造就目前樓價為何愈升愈有的因素。

在這10 多年間香港經濟的複式增長效應下，造就了很多有實力的買家，這批買家，大部分都沒有經歷過1997 年的創傷；相反，他們完全食正經濟起飛及樓價飛升的機遇，就算今時今日樓價再倍升，對他們而言，只會有利而無害，這批買家的財富升幅完全跑贏樓市的升幅。

【刊於2018年5月14日   明報MONEY MONDAY專欄】