回歸廿載 樓市起落令人既愛且恨

還記得97年回歸的前前後後，香港樓市經歷了衝上雲霄及墮入谷底的翻天覆地式大逆轉。近期，藉着回歸20周年的契機，市場又再熱議目前樓市的走勢，有人更將之與97年時的情況相提並論，警示樓價很快會站不住腳，對此筆者看法並不一樣。

回顧過去20年，香港樓市確實起了翻天覆地的變化，當中自然「有人歡笑有人愁」。有指目前樓市的狀況就如重返97年時的非理性狀態，而港人好像完全忘記了當年的教訓。事實上，經過20多年樓市高低起伏的洗禮，現在的買家已今非昔比，他們不再是盲目炒賣物業的投機者，反之是用家為主，或是持貨能力極強的長線投資者。

相比97年香港樓市充斥大量炒家及跟風的投機者，他們在非理性、完全沒有計算風險的情況下一窩蜂入市，加上當時市場大多數買家都採用高成數按揭及槓桿投資方式，把當年的樓市推向巔峰。結果在充滿泡沫成分下，一場亞洲金融風暴的到來，便將樓市打垮，跌勢足足持續了6年，累積跌幅近七成，成為本港地產史上最慘烈的一役。隨後，港府推出救市措施及中央政府實施自由行等政策，本港經濟及零售業才得以慢慢復甦，而樓價也自低位輾轉回升，至今累積升幅已逾4倍。

今時今日，持有物業者及無殼蝸牛的分別真的很大，市場甚至有看法指「業主發達容易，買家上車難」，但到底是否真的如此呢？筆者並不認同。其實每個業主都有不同的經歷，亦曾經遇過樓市的高低潮，只是大部分的業主願意上車，不去計較樓市短暫的變化，結果能享受今天的升值。相反，目前仍未上車的準買家，是否全部都未有資格上車呢？答案也是否定的，因為很多準買家看到樓市上升時，會擔心摸頂入市；當樓市下跌時，又希望等待撈底才入市，猶豫不決就是這些準買家入市最大的敵人。

在這20年期間，筆者見證香港人經歷了對「磚頭」的愛與恨。愛「磚頭」的持有者，除了感恩順利過渡97難關，把物業持有至今，成為樓價上升的得益者；而恨「磚頭」的非持有者，往往未能走出97年的陰影，選擇捨棄「磚頭」的重擔，時至今天面對持續上升的樓價，只能望門興嘆。

筆者認為，今天的樓市與97年時已不可同日而語。目前市場資金充裕，且處於極低息環境，而炒家早已絕迹於市場，加上高成數按揭比例非常少，樓市真的不存在泡沫問題。因此筆者再次提醒有資金及能力入市的買家，莫再猶豫，否則只會再一次錯過入市的機會，應驗愈遲買愈貴的情況。

【刊於2017年7月7日   都市日報專欄】