香港回歸20載 樓價急挫勁揚 累積升幅逾倍 下半年料反覆創新高

差餉物業估價署今日公布的最新數字顯示，截至今年5月份私人住宅售價指數報333.1點，按月再升1.15%，並連續14個月上升，迭創紀錄新高。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，適逢香港回歸祖國20周年，回顧97年7月至上述差估署公布的最新數字(截至5月份)，樓價於20年來已累升99.22%，若計及該署數據的滯後因素，實際樓價至今已升逾1倍，預期今年下半年樓價將續穩中向好。

明天(7月1日)，新一屆特區管治班子在國家主席習近平監誓下將正式履新，未來樓市政策尚待觀察。至於回顧廿年來，樓市基本走勢是先下挫，後揚升；回歸首6年屬回落市，由1997年10月一直瀉至2003年7月才見底，當中的轉捩點就是「沙士」一役。沙士過後，樓市隨即以大漲小回的格局，一口氣輾轉上升了足足14年，期間雖屢遇外圍風浪及本地辣招困擾，惟整體上升的格局至今仍未改變。

回顧1997年回歸前，自七、八十年代起，本港樓市發展開始興旺，市區戰前舊樓拆卸重建，工業用地改劃及新市鎮發展大型屋苑等均極速起步，目前不少傳統大型指標屋苑，如太古城，沙田第一城及黃埔花園等也是從80年代起建成並大舉入伙，至今仍為區內的指標及龍頭屋苑，可見其地位之穩固。

伴隨著這些大型屋苑的落成及入伙，香港整體樓價亦不斷攀升。根據差估署提供的歷史數字顯示(詳見圖一)，1980年1月的私樓售價指數為18.3點，並由1984年17.2點的水平開始展開長期大升浪，升至1997年10月的最高點為172.9點，期間近14年的大漲小回中，樓價累積上升了9.05倍，此乃回歸前的基本走勢。

97回歸逢金融風暴 樓價6年挫66%

至於回歸後，1997年7月份，當時差估署的私樓售價指數為167.2點，升至同年10月份的172.9點見頂，為當時樓市的瘋狂時期。其後，樓市在九七亞洲金融風暴洗禮下，隨著股災及過度借貸而急瀉，此番大跌浪持續了近6年，樓價指數由97年最高位(172.9點)挫至「沙士」爆發時期，2003年7月的谷底58.4點，其間累積跌幅高達66.22%，為本港樓市有史以來為時最長及幅度最深的下跌浪。從樓價走勢的歷史長河觀察，此亦為唯一一次具規模的真正跌浪，其他時期的跌市與之相比下，僅能算作高位調整而已。總結回歸廿載，以差估署截至2017年5月份的最新數據計算，樓價指數合共累升近一倍(99.22%)(詳見表一)。

「沙士」觸底 大升浪造就富戶

相繼經歷2000年科網股泡沫爆破、2001年美國「911」恐襲，以至2003年「沙士」疫情後，本港樓價在2003年7月觸底，並成了不少人的入市良機，亦造就了今天不少在當年投資物業而致富的人，至今累積的財富已是幾何級上升。當年至今因物業而來的財富累積，亦為今天的高樓價帶來支撐作用。若按照2003年7月「沙士」最低位的樓價指數計算，截至最新公布的2017年5月份差估署樓價指數累升了4.7倍；是繼回歸前1984年至1997年近14年共9.05倍升幅後，史上第二次最大升幅的時期；恰巧的是，兩者周期同為約14年，惟是次升幅仍不及上次的9.05倍。以史鑑今，反映未來樓價再升亦非沒可有能之事，如基本因素維持良好，樓價可以是高處未算高，因今天各項影響樓市的因素與97年時已不可同日而語，不能以當年的情況作為今日的指標。

特首換屆 市場觀望 冀現新契機

陳海潮續指出，過去近10年來，樓市持續處於超低息環境，加上供不應求的狀況並未明顯改善，造就多年來樓價一直長升長有。特首梁振英上場5年來，常以辣招的手段遏抑樓市，試圖以減慢需求的方式，去換取增加供應的時間，可惜事與願違，效果未見顯著。猶幸的是加快推地、增加供應的工作漸見成果，將有利接班的候任特首林鄭月娥繼續推展工作，市場期盼新政府上場後，在樓市政策上會陸續展現新思維，進一步改善及理順樓市。預期下半年樓價走勢將較上半年有所放緩，料在反覆之中續創新高，料下半年整體樓價再有約5%的升幅。

發稿：利嘉閣地產資料研究部