回歸二十年 十大屋苑樓價挫後再急升 沙田第一城漲90%跑贏 美孚谷底勁彈4.9倍

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，國家主席習近平今日蒞港，出席香港回歸祖國二十周年慶典，並將於七一為特區政府新班子就職監誓，標誌著香港邁向一個新里程。樓市乃香港過去及未來發展的重中之重，廿載過去之際，正好檢視一下作為本地「樓市寒暑表」的傳統十大指標屋苑這些年來的起落跌宕。十大屋苑期間歷盡各個時期的不同洗禮，至今仍然屹立不倒，且繼續是大市起伏的風向標，不同時期，不同屋苑都有各領風騷的代表。

十大屋苑各領風騷 沙田第一城最耀目

根據利嘉閣研究部綜合土地註冊處數據所得，在十大指標屋苑當中(詳見表一)，回歸20年以來，樓價累積升幅最大的屋苑為沙田第一城。數據顯示，1997年7月份，沙田第一城平均實用呎價為7,378元，而截至今年6月25日止的6月份，平均呎價高見14,012元，期間累積升幅達近九成(89.9%)，成為十大屋苑回歸以來升幅榜之冠。排在第二及第三位的分別是太古城及美孚新村，兩者分別累升81.3%及80.2%。至於十大屋苑中，升幅最少者分別是麗港城(38.7%)及康怡花園(51.5%)。

大跌浪至沙士 麗港城最傷 美孚反彈力最強

在本港樓市於1980年起有較具體紀錄以來，歷史上最長最深的跌浪時期為1997年10月高位至2003年7月沙士谷底；在此6年期間，十大屋苑當中，以麗港城的跌幅最深，達71.7%，其次為嘉湖山莊跌71.4%，第三為杏花村的69.9%跌幅。從另一角度看，期間抗跌能力最強的屋苑是太古城，但仍挫62.7%，在在反映該段時期樓價跌幅之驚人。觸底之後，迎來的是14年的輾轉大升浪；數據顯示，樓價從沙士谷底反彈起計算，至今累積升幅最勁的屋苑為美孚新村的4.89倍，其次是沙田第一城的4.82倍，第三則為嘉湖山莊的4.56倍。就連升幅最少的映灣園也有近2.89倍，可見反彈力度之急勁，亦為當年入市持貨至今的業主帶來可觀的帳面利潤。

CY上場5年 嘉湖升勢最凌厲 新都城居次

陳海潮續稱，再過兩天的7月1日，特區管治班子將會換屆，回顧特首梁振英(CY)自2012年7月上場近5年以來，差估署樓價指數由當時的206.1點升至今年4月最新報327.4點，5年期間累升58.85%。同期的十大屋苑之中，以嘉湖山莊的升勢最凌厲，達95.8%，次位的新都城亦升72.7%，均跑贏整體大市的升幅。相比同期升幅最小的屋苑為康怡花園及映灣園，分別只升39.9%及44.0%，仍落後整體大市。

從實際個別例子觀察，以沙田第一城29座C室一個實用面積327平方呎的高層兩房戶(同座同室、層數相若單位)作比較，1997年年中時售價是216萬元，2003年7月沙士時急挫至只需77萬元，而梁振英上場時的2012年，售價是303萬元。至於最新今年6月份的成交價是495萬元，分別較上述不同時期錄得1.29倍(97年)、5.43倍(沙士)及63%(CY上場)的升幅(詳見表二)。

發稿：利嘉閣地產資料研究部