審時度勢 增供應解樓市困局

香港樓價拾級而上，年初至今的整體升幅已經累積近一成，較筆者的預期更早出現。小市民不斷抱怨置業困難，政府亦非無動於衷，近年來在樓市上不斷出招，企圖減慢樓價升勢，現實卻弄巧反拙，愈阻愈升。其實有此結果亦屬預料之內，皆因辣招導致業主失去誘因賣樓，二手市場被凍結，換樓鏈斷裂，失去龐大的二手市場流轉，供求更嚴重失衡，樓市趨向乾升狀態，想圓上車夢更加困難。

情況不斷惡性循環，政府因應樓價上升而再度出招，結果市場已經習慣「辣招」，樓價一如預期再次不跌反升，使到有能力入市的買家，因擔心愈遲愈難上車而一窩蜂入市，而能力稍遜者唯有靠邊站，望門興嘆。這種羊群心理導致買家恐慌性入市，使目前的辣招完全失去應有的作用。

事實上，市場參與者，可大致分為三類客源：一、租客、二、用家、三、投資者，他們需求不同，入市能力亦不一樣。第一類的租客大部分是沒有能力或是暫時不想入市的買家，他們一般是租住私人單位，而條件稍遜者，則入住政府公屋。而第二類別的用家，他們視置業為人生的目標和夢想，很多人窮一生努力，都希望圓置業夢，無論是自己努力或須依靠父母資助，都希望能夠盡快上車。至於第三類的投資者，在香港這個地少人多的地方，樓價基本上是易升難跌，物業是相對簡單及風險較低的投資產品，加上中國人傳統觀念都是喜歡持有「磚頭」，樓市不愁客源。

不同階層的市民都對物業有一定需求，這是毋容置疑的，但這是否代表政府對於樓價上升完全束手無策呢？筆者相信答案是否定的，因為香港是自由經濟及貿易的市場，出手過輕，不能遏止樓市升勢，出手過重，則會把樓市及經濟拖垮，大批市民損失慘重。有見及此，政府唯有暫時拖延買家的置業需求，藉此換取更多時間，盡快增加樓宇供應量，務求達到供求平衡，令過熱的樓市自然降溫。

政府出招之時，應弄清方向避免弄巧反拙，誠如筆者在之前的文章也多次提及，政府的首要任務是在公營房屋下工夫，必須增加房屋供應，盡快滿足基層市民的住屋需求；同時亦可在資助房屋方面，加快達成小市民上車的心願。至於私人市場方面，絕對不應管制太多，否則容易扭曲市場的自然運作。因此，希望來屆政府，能夠重新審視目前樓市的情況，將其劃分成不同的層面去檢視及琢磨辣招的效用，藉以探討到底是否需要變招，甚至是「無招勝有招」。

【刊於2017年6月16日   都市日報專欄】