市況見底回穩 市場游資充裕 利嘉閣：下半年工商舖買賣料反彈10%

利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，受去年中起，包括七月、八月及今年一月的三次股市災難式急瀉影響，港股於今年上半年大部分時間徘徊在2萬點的低位震盪上落，令投資市場一沉百踩，加上零售業市道長期不濟，表現拾級而下，拖累今年上半年整體工商舖物業交投量值齊跌，更創下自1996年有紀錄以來的歷史新低。 

根據土地註冊處資料顯示，截至6月30日為止的上半年，全港共錄得2,022宗工廈、商廈及店舖物業買賣登記，涉及登記金額382.89億元，較去年下半年的3,367宗及464.64億元分別大減40%及18%，量方面呈現顯著跌勢，價方面則因期內仍錄得不少大額登記，而令跌幅較宗數輕微。

上半年買賣登記2,022宗 急挫40%

今年上半年2,022宗的工商舖物業買賣登記，除了是自2015年下半年以來，連續2次出現半年度回落外；亦為1996年有紀錄以來的半年度歷史新低，分別跌破過往多次低迷時期的低位，包括2013年實施雙倍印花稅(DSD)時期、2008年金融海嘯時期、2003年沙士事件及1998年亞洲金融風暴等。在三類物業當中，今年上半年，續以工廈的買賣登記宗數佔比最多，達1,212宗，佔整體比率近60%；商廈及店舖分別只錄得409宗及401宗買賣登記，佔比各約20%。 

黃應年表示，工商舖最低迷時期料已見於上半年，自踏入次季以來，情況已見好轉；因應下半年市場資金仍然充裕，來自歐洲及內地等地的環球游資料續氾濫，加上息口料長期維持低企，均利好下半年工商舖物業市道。黃氏相信，下半年工商舖物業成交量料將反彈約10%至2,220宗水平；至於涉及成交總值，料在大額全幢商廈交投繼續支撐下，可抵銷工廈及店舖登記金額的跌幅，下半年整體工商舖買賣合約總值料按半年回升5%，預期約達400億元。

下半年商廈交投料續跑贏大市

踏入下半年，在工商舖各類物業範疇當中，黃應年仍然較看好核心區商廈物業，由於中環空置率低企，中資企業對商廈一直有實際需求，未來將繼續在市場吸納貨源。至於工廈及店舖市場下半年料在目前基礎上固本培元，交投量走勢可望穩中微升，惟預期登記金額則有回吐壓力。

下半年利好工商舖市道轉好的因素，主要包括：

(1)         英國「脫歐」對環球經濟雖帶來不明朗因素，但重災區應是歐美國家為主，亞洲地區尤其香港反倒有資金避難所的作用，料歐美資金會在香港尋找物業投資機會，工商舖可從中受惠；

(2)         美國年內加息預期降溫，而面對環球經濟仍乏善可陳的情況，未來一兩年能否加息仍是疑問，低息環境料長期持續，利好物業投資市場；

(3)         人民幣傾向貶值，而歐洲股匯表現將持續波動，內地資金將更多轉流本港工商物業尋找出路；

(4)         香港受惠國家發展一帶一路商機，加上「深港通」開通在即，相關企業及金融證券行業將續來港設立據點，工商舖物業市場可續看俏；

(5)         下半年工廈新項目拆售陸續有來，有助帶動登記量回升；而中資巨企在港物色整幢商廈的趨勢料將持續；

(6)         市場預期金管局或有機會放寬工商舖類別的物業按揭要求，如一旦落實，投資者入市將轉趨活躍，有助推動下半年的登記量值。

工廈市場回顧及展望

利嘉閣(工商舖)地產-工商部高級營業董事朱亮恒指出，年初受港股急跌影響，加上之後農曆新年淡季，今年首季工廈交投連月回落，在三月份觸底後，次季才漸次回升。總結上半年全港共錄1,212宗工廈物業買賣登記，涉及金額約118.21億元，較去年下半年分別回落33%及12%；登記量創下繼2014上半年後的另一新低。

今年上半年，細價物業繼續主導工廈市場成交量。其中介乎200萬至500萬元以內的價格組別錄得441宗登記，在7個價格組別中稱冠，佔整體工廈登記量逾36%；不過若與去年下半年比較，其登記量跌幅亦最顯著，達55%，反映整體市況不濟的影響。值得一提的是1億元或以上的工廈於上半年登記量不跌反升，共錄得16宗，按半年增加78%，反映不乏資金在大額工廈中尋寶(見附錄表二)。

按地區劃分，受累整體市況不佳影響，傳統工廈「重鎮」葵涌區登記量急挫近六成至256宗，成為上半年買賣登記量跌幅最大的地區；另一工廈熱門地荃灣區亦大跌55%，只有114宗登記。反之，長沙灣區因有工廈新項目「W668」拆售累錄近百宗登記，而刺激當區半年登記量大增近1.3倍，高見172宗。

從個別成交個案分析，上半年十大貴重工廈買賣登記的金額介乎1.55億元至最高的13.5億元；當中，排在榜首者為葵涌集運中心全幢，涉資13.5億元；其次為鰂魚涌仁孚工業大廈5、9及11樓全層，涉資5.37億元。在十大貴重成交中，全幢工廈成交佔了四個席位，當中不乏趕在活化工廈措施在三月底結束前入市的個案(見附錄表四)。

至於工廈摸貨方面，受累市況走下坡，加上DSD辣稅未除，首季炒家絕跡於市場，上半年僅在次季才合共錄得5宗摸貨個案，較去年下半年的11宗，急挫55%；涉及金額約3,550萬元，亦較去年下半年的約3,790萬元少逾6%。

展望下半年，朱亮恒指出，由於近期發生多宗工廈事故，屋宇署、地政總署及消防處料將收緊工廈用途及安全設施的限制；加上活化工廈政策已完結，購買整幢工廈的誘因下降，上述原因皆有機會窒礙工廈的交投量及成交金額。不過，市場游資仍然充裕，在持續低息的環境下，資金需尋求出路；此外，發展局亦提議進一步放寬工廈低層樓面之用途，故對工廈仍有一定支持作用，因此預期工廈之回報率仍可看高一線。

朱亮恒續稱，環球經濟仍未明朗，英國脫歐之實質影響力仍未浮現，部分發展商亦推遲開售全新項目之步伐；他預測下半年工廈成交量會與上半年相若至微升，冀達1,300宗水平，而成交總值則料回落15%，至約100億元水平；全年累積計算，工廈成交宗數料達約2,500宗，涉及金額合共料達約220億元。

商廈市場回顧及展望

利嘉閣﹙工商舖﹚地產-商業部高級營業董事何紹榮表示，商廈物業市場走勢與股市表現可謂息息相關，買賣登記量於首季隨恆生指數下跌，並於二月份創下單月35宗登記的歷史新低。不過，隨著三月份股市回升，商廈次季登記亦顯著反彈，較首季大幅攀升九成，惟受累首季表現太差，總結整個上半年仍創了半年度的歷史新低。

截至6月30日止的上半年，商廈物業買賣登記錄得409宗，較去年下半年的613宗減少33%；金額方面，由於上半年錄得一宗涉資近60億元的大額交易，故比例上紓緩了登記金額的跌幅，上半年共錄得157.27億元，較去年下半年的184.54億元回落15%，跌幅較登記量跌勢輕微。

上半年最貴重的商廈買賣登記個案為旺角工業貿易署大樓全幢的註冊，涉及金額59.1億元。至於排在上半年十大貴重商廈買賣登記榜第二位的，為中環永傑中心全幢，涉及金額13億元；此外，灣仔互信大廈全幢亦以10.2億元的登記金額進佔第三位。上半年十大貴重商廈登記以金鐘、中環及灣仔為主，共佔了八個席位(見附錄表七)。

以價格類別劃分，今年上半年，續以200萬元至499萬元及500萬元至999萬元價值類別的商廈成交佔比較多，兩者合共有226宗，佔了整體商廈成交量逾55%。上半年七個價格類別的商廈買賣宗數全線回落，跌幅介乎25%至40%不等，反映市場跌勢頗為全面。其中，200萬元以下的超細價商廈登記跌幅最顯著，高達40%；而跌幅相對輕微的是介乎2,000萬至5,000萬元以內的價格類別，上半年共錄59宗登記，按半年減少25%。此外，上半年價值1億元或以上的商廈買賣登記亦只錄得14宗，較去年下半年的20宗回落30%。

從地區層面分析，尖沙咀及西營盤成為上半年度最活躍買賣登記地區，分別錄得77宗及53宗，較去年下半年分別減少17%及回升6%；當中西營盤更成為11個長期觀察地區當中，唯一一個逆市錄得升幅的地區，主要受惠區內有新商廈項目分拆出售而拉高數字所政。至於榜內錄得最大登記量跌幅的首兩個地區分別是觀塘區及北角區，前者急跌83%，至只有7宗，後者亦跌61%，至11宗(見附錄表六)。

對於下半年的預測，何紹榮相信英國意外地脫歐，除了令美國加息預期降溫外，亦令環球資金流向重新洗牌，將有更多熱錢流入本港實物資產市場，核心區商廈料可受惠，大額及全幢商廈交易將會增多。預料下半年，中環及尖沙咀等核心商業區的租金及呎價可望持續挑戰新高，惟供應較多的九龍東表現則料相對落後。由於整體盤源供應有限，下半年商廈登記量估計約有20%的升幅，達至500宗左右的水平，但在全幢商廈成交料增多刺激下，登記金額可望有約27%的較大升幅，冀向上試闖200億元。

店舖市場回顧及展望

利嘉閣(工商舖)地產-商舖部首席營業董事黃國柱表示，零售消費市道未見好轉之餘，又逢股市大跌及內地旅客數字減少，奢侈品消費力不斷萎縮，拖累今年上半年店舖每月之登記量從未突破過100宗的超低水平。數據顯示，截至6月30日止的上半年，店舖物業買賣僅錄得401宗，較去年下半年的946宗急瀉58%，打破歷史新低紀錄；至於成交金額方面，在上半年錄得多宗金額相對較高的屋邨/屋苑商場易手下，金額跌幅較登記量為少，半年累錄107.42億元，較去年下半年的145.80億元回落26%。

店舖買賣市道在過去半年維持在超低水平橫行，平均每月成交不足67宗。受「一周一行」政策影響，北區拆售商場風氣不再，拖累店舖登記量大幅收縮。按地區分析，上半年納入長期觀察的17個分區當中，大埔及元朗兩區的店舖登記量顯著急挫，前者跌96%至只有10宗，後者亦由166宗減少87%至只有22宗，主因是該兩區再無出現大量商場拆售登記。在17個分區中，共有12個分區的登記量錄得跌幅，幅度介乎13%至96%不等，其中部分旅客消費熱點如旺角、中環、油麻地等，跌幅亦介乎21%至46%不等(見附錄表九)。

按物業價格分類計算，七個價格組別的店舖物業交投量全線出現萎縮，其中以200萬至500萬元以內的店舖登記跌幅最大，僅錄71宗登記，按半年大跌77%，部分原因包括今年上半年商埸拆售活動進一步減少。200萬元以下店舖成為上半年最熱門登記的價格組別，共錄得102宗，惟較去年下半年的278宗則大跌63%。此外，價格在1億元或以上的高價買賣登記表現亦不濟，上半年買賣登記只有14宗，較去年下半年錄得的26宗，大幅回落近半。

今年上半年，十大貴重店舖買賣登記榜內，佔了9個均為屋邨/屋苑商場項目，其中最大額者為葵涌石蔭邨商埸，涉及金額8.8億元；其次為大埔運頭塘邨商場，登記金額達8.1億元。十大貴重店舖合計涉及登記金額高達45.37億元，已佔上半年整體店舖登記金額逾42%，當中原因包括投資者看好民生區消費市道，而趁回調市吸納屋苑商埸項目(見附錄表十)。

展望未來，黃國柱指出，零售市道表現仍然乏善可陳，在「一周一行」措施掣肘下，內地消費客源減少，零售業不濟境況尚待浮現，預期下半年部分連鎖式店舖租約期滿後仍有退租壓力，導致舖租尚有下調空間。相對而言，民生性質及食肆一類的店舖租務及買賣成交則表現較為穩定；至於如銅鑼灣等地的一線舖位，則受累珠寶鐘錶等奢侈品行業仍吹淡風，業主仍有減租壓力。因應整體消費環境未見明顯改善，預期下半年店舖每月平均買賣登記僅能維持在約70宗的低水平徘徊，即半年合共料錄約420宗登記，只較上半年微升5%；涉及合約金額更料回落7%，至只有100億元左右。

發稿：利嘉閣（工商舖）地產