上半年住宅登記創新低 後市料反彈 利嘉閣：脫歐利樓市 下半年樓價跌幅收窄

2016年甫開市，港股連日下挫，推冧整體投資市場氣氛，金、股、匯及樓市無一倖免。樓市更在滯後效應下，交投連續三個月遭冰封，一手整季交投比不上單月量數，二手交投更迭創歷史新低，成為史上最淡的首季度。踏入次季，隨著股市回升及樓價喘穩，購買力重返市場，交投量漸次回升。不過，在英國「脫歐」後，環球經濟及金融市場轉趨動盪，預測下半年本港樓市未許太樂觀。在本地經濟尚存陰霾下，縱然交投量在上半年的超低基數下料出現反彈，但樓價仍有壓力；惟幸是環球游資充裕，實物資產如優質物業反有資金避難所的作用，利好下半年樓價跌幅較上半年收窄。預測下半年一、二手住宅買賣登記量將回升兩成至約2.6萬宗，當中一手表現料略勝二手；至於樓價方面，中小型住宅料跌2%至3%，而豪宅抗跌力相對較強，料呈橫向走勢。

上半年住宅市場回顧：一手不濟 二手墮谷底

利嘉閣地產董事陳大偉指出，港股承接2015年下半年的大跌市，於2016年剛開年，即再度連番急挫至失守2萬點大關，加上當時預期美國年內將持續加息，令本港樓市同樣風聲鶴唳，出現價量齊跌的困境。在經濟股市不景，加上樓市「辣招」持續壓抑下，住宅成交自2014年下半年後，已連續3次按半年度出現回落，由近4萬宗的水平輾轉跌至只有2萬多宗的水平，可謂拾級而下，創半年度歷史新低(見附錄圖一)。

綜合土地註冊處數據，2016年截至6月20日為止的上半年，整體住宅買賣登記共有19,659宗，涉及金額約1,502.20億元，預計整個上半年料達21,534宗及1,635.20億元，將較2015年下半年的24,519宗及1,847.96億元分別下跌12.2%及11.5%；而比較2015上半年更分別回落35.2%及32.6%，再度創下1996年有紀錄以來的歷史新低。

從物業類別劃分，一手市場於首季表現十分淡靜。受累開年以來的股市急挫，投資市場氣氛悲觀，發展商亦放慢推售新盤的步伐。隨後發展商變招，以小量分批次形式推盤，逐步測試市場水溫，期間亦提供各種優惠，並以貼市價開售單位，令一手交投不致於被冰封。繼後，為進一步吸引市場購買力，發展商亦提供比二手市場更靈活的高成數按揭，成功搶佔部分二手客源。雖然新盤市場在次季開始回暖，但在首季交投太低拖累下，截至6月20日止，上半年一手住宅買賣登記累積達5,270宗，料最終達5,898宗，較去年下半年減少25.8%，除創過去5個以半年度計算的低位外，亦為繼2013年一手新例實施後的另一新低；而今年上半年成交總值料達695.06億元，亦按半年回落一成 (見附錄圖二)。

二手住宅市場方面，今年以來表現乏善可陳，交投量從一月份的按月、到三月份的按季，以至六月份的按半年度統計，全皆創下歷史新低紀錄。二手市場在首季除了受股市拖累及息口問題困擾外，亦需面對新盤貼價競爭，令交投量幾近冰封，首三個月每月平均交投量僅有約1,800宗，導致上半年截至6月20日的二手登記量只有14,389宗的極低水平，預期整個上半年最終只達15,636宗，按半年跌5.7%，連續兩個半年度創下歷史同期新低；上半年物業成交總值料達940.14億元，較去年下半年的1,073.58億元回落12.4%，亦創下逾七年來(15個半年度)的新低。

按地區分析，從十大二手熱賣地區之中，登記宗數錄得升幅或跌幅的地區各佔一半；當中普遍跌幅較升幅為大，介乎跌4%至33%不等；其中旺角/油麻地區便由去年下半年的747宗，急跌33%至501宗，而元朗區亦跌19%至562宗。至於錄得較大升幅者為天水圍區的15%，增至464宗；至於排在榜首的屯門區亦增加4%至1,056宗（見附錄表五）。

上半年龍頭屋苑交投量則維持穩定，反映在去年下半年的低基數下，及買家趁樓價回調入市而帶來支持作用。十大龍頭屋苑當中有七個的登記量按半年錄得升幅，當中以太古城及淘大花園升幅最顯著，同升35%，分別錄101宗及81宗；至於上車樂園的嘉湖山莊蟬聯榜首位置，上半年買賣登記共有261宗，較去年下半年所錄的231宗回升13%；惟愉景灣及沙田第一城則分別回落45%及15%（見附錄表六）。

陳大偉指出，踏入2016年樓市承接去年第四季出現價量齊跌，當中樓價更連跌半年，於今年三月份始見底。數據顯示，截至今年5月份中小型住宅（以全港50個指標屋苑作代表）平均實用呎價為10,980元，數值較去年底的11,522元回落4.7%。至於租金方面，首5個月累積跌幅達1.8%，跌勢相對樓價緩和（見附錄圖五），主要期內租務需求穩定而支撐租金跌幅較樓價輕微。

豪宅市場方面，價格走勢跌幅較中小型住宅輕微，反映豪宅抗跌力較強，而在內地資金入市下，超級豪宅及獨立屋呎價更屢破高位，備受市場追捧。今年首5個月豪宅價格（以全港35個指標豪宅項目作代表）僅累積回落2.1%，預測半年跌幅將再收窄至約1.5%。租金走勢方面，受困整體經濟表現未如理想，加上企業縮減高管住屋津貼，拖累整體豪宅租金於今年以來持續向下，首5個月累跌3.0%，料整個半年最終亦跌2.5%（見附錄圖六）。

下半年住宅市場展望：資金流入 量升價轉穩

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，港股年初急跌，並於2月8日低見18,319點，創下四年多以來的新低，並較2015年4月底展開大跌浪前的最高位28,433點，足足跌了1萬點，期間對樓市的衝擊有目共睹。次季來臨後，股市喘穩並逐步回升，樓市亦跟隨緩慢回暖。不過，上周英國公投後決定「脫歐」，再次將港股一度推冧在2萬點之下，更甚者是「脫歐」令環球市場滿佈陰霾，導致本港這個外向型的經濟及股市後向皆乏善可陳，料下半年本港樓市只能在低基數下出現相對「旺丁難旺財」的境況。

展望下半年，暫時並未見有特別利好樓市的因素出現，反之利淡因素依然存在。首先，英國意外地「脫歐」令市場增加不確定性，「脫歐」後短中期勢衝擊環球經濟及金融市況，令本已乏善的經濟表現雪上加霜，在投資市場環環緊扣下，本港樓市亦難免受到一定影響。不過，有關影響並非一面倒的利淡，因為環球市況轉趨不穩，市場憧憬多國央行會續實施量化寬鬆政策，外資料將轉投亞洲區實物資產，加上內地資金或因而加快南下進入本港房地產市場，對本地樓市反而起到支持作用。

至於美國息口走勢方面，市場原先預期今年可能有1至2次的加息行動，惟觀乎美國當地及環球最新形勢，年內加息機會渺茫，在低息環境下，將有利原先處於下降軌的樓市止跌。

整體住宅供應方面，雖然仍為遠水救不了近火，威脅暫時仍然不大；不過，由於上半年新盤推售進度轉慢，加上積存不少貨尾，發展商下半年銷售壓力將更大，估計開價難以進取，並須提供更多優惠及折扣，樓價仍有下調壓力。

雖然近兩月樓價浮現觸底回升之象，但估計要維持長久升勢有一定難度，二手市場亦將因為新盤的競爭而降價，故無論價及量方面，都難有大驚喜。綜觀目前本地經濟表現同樣乏善可陳，零售業仍逐步轉差，業務縮減之聲此起彼落，連帶金融行業亦已出現裁員動作，估計明年加薪幅度亦不看好，在各行各業表現不濟的連鎖反應下，下半年市況難望有顯著突破。

至於本地政治及政策方面，今年為立法會換屆選舉，而明年則是特首選舉，料執政者無論有否變更，都不會在現階段出現太多政策上的轉變，務求得以順利過渡，故樓市辣招短期內難有撤銷或改變的可能，結果是將繼續纏繞樓市，窒礙成交量。

廖偉強預期，雖然下半年市道仍然艱難，但暫時亦未見有進一步重大的利淡因素出現，故料在上半年的低基數下，下半年樓市交投量會有相對顯著的回升。在一手市場方面，發展商必會加快推盤步伐，搶佔市場剩餘的購買力，料必要時將使出終極一招──回購保證，以吸引買家入市。預期下半年一手銷售數字會較上半年顯著升逾三成，達約8,000宗的水平，即全年計一手登記量料接近1.4萬宗左右。

至於二手市場方面，面對新盤以貼市價競爭，下半年只能在低基數下略有回升，升幅將不及一手凌厲。預測下半年二手住宅交投量約有1.8萬宗，將較上半年的1.56萬宗回升15%；全年累計，二手合共登記量估計只有不足3.4萬宗，勢再創下全年歷史新低的紀錄。

樓價預測方面，由於本地整體經濟表現正走下坡，加上新盤待售伙數充裕，樓價自高位調整恐未完結，料於次季以至年中輕微反彈後，下半年將再反覆，猶幸在「脫歐」後，本港房產市場將成環球游資其中一個避風港，對原先預計下半年會再跌的樓市起了緩衝作用。在中小型住宅方面樓價方面，下半年料有2%至3%的下調空間，全年累積跌幅料較先前預測的逾一成收窄至只有6%至8%。反之，豪宅物業抗跌力較強，料下半年將呈橫向走勢，全年計料只有輕微跌幅；值得注意的是超級豪宅及獨立屋這類珍罕物業，料在資金入市追捧下，依然可跑贏大市，繼續不跌反升。

租金表現方面，預測在回調市況下，轉買為租個案將有所上升，多少能支持中小型物業租金跌勢減緩，預期下半年中小型住宅租金會持平橫行，表現將勝於樓價。至於豪宅租金下半年料再回落1.5%，而全年計跌幅料約4%。

發稿：利嘉閣地產資料研究部