上半年樓市 調整壓力加劇

樓市周期平均每兩年便會受到內在或外圍環境因素影響而出現較大波動，對地產代理行業來說實屬挑戰。

過去數月來，受困經濟不穩、美國加息及環球股市急挫等多項利淡因素衝擊，樓市形勢急劇轉變，跌幅比之前預期更急更深，有見及此，筆者亦為去年底的初步預測作些修訂。

最新預測 價跌量也不保

原先估計今年樓巿會價跌量升，但觀乎近兩個月的情況，量也難保了，估計全年成交量將會較去年減少。首先，在二手市場方面，上車客已經大幅減少，因為他們沒物業，不用繳交雙倍印花稅，故早於對上兩年已經入市，當中不少更為父母支持子女入市的個案。不過，時至今日，在目前市況下，類似的上車客大幅減少，而換樓客的換樓意慾亦趨下降，投資者則更加不會貿然入市，因此估計今年二手成交量最多只有3.6萬宗，較之前估計的超過4萬宗將減少逾一成。

新盤方面，雖然今年將有大量一手盤供應，但在地價及建築費沒有明顯下降的情況下，發展商為保障利潤，定價亦未必可以有太大幅度的折讓，因此惟有在推盤時扭盡六壬，盡量平衡價量。可以預期，今年的賣樓步伐會加快，但難度亦會增加，因此估計全年最終的成交量將會較去年減少，筆者亦由之前預測的1.8萬宗修訂至1.6萬宗水平。

至於樓價方面，因應目前人民幣滙價不穩，息口亦趨升，加上零售業市道不濟，更重要的是持「期望價」的買家增加，肯入市的買家還價一浪低於一浪，故預期今年樓價跌幅將超過一成以上。筆者相信今年大部分的跌幅，會在上半年出現，下半年隨着股市回穩，樓價亦轉趨穩定。

優質商廈豪宅 看高一綫

雖然整體樓市不濟，但在一眾物業類別之中，筆者對其中兩類物業仍抱樂觀態度，其一是優質商廈，其二是超級豪宅。受惠國家的「一帶一路」新發展戰略，內地企業有機會在香港設立基地，這對以上兩類物業有正面的刺激作用，估計今年商廈的價格，仍有一成的上升空間，而超級豪宅價格亦會不跌反升。

最後，筆者希望隨着農曆新年氣氛漸散，市場的成交有望回復常態，盼樓巿的谷底已成過去，代理能夠結束艱難的日子，撥開雲霧見青天。

【刊於2016年2月25日  經濟日報專欄】