去年谷底反彈 登記7,361宗升11% 金融市場波動 工商舖今年料微調整固

利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，2015年全年工商舖物業買賣登記累計錄得7,361宗，較2014年回升11%，終止兩年的連續跌勢，惟較2014年之前的十年，平均每年動輒也有超過1.3萬宗以上的登記，則仍有一段距離。全年買賣登記金額，亦由2014年的945.75億元，回升29%，達至1,217.86億元，重現量價齊升的情況。

回顧2015年的數據，以登記宗數計算，工廈及商廈均錄得升幅，店舖則斯人獨憔悴，按年跌26%。其中工廈繼續成為工商舖整體市場佔比最多的類別，去年共錄得3,881宗，佔整體比率達52.7%，較2014年的41.4 %增加了逾11個百分點；店舖去年共錄1,898宗登記，雖然力守第二位，惟佔整體比率，已由2014年的38.4%，急跌近13個百分點，至只有25.8%。至於以買賣合約總值計算方面，商廈成為佔比最高的類別，去年共錄508.89億元，佔整體金額達41.8%，並按年上升6個百分點，反映去年商廈登記量雖少，惟價值卻更高。

自去年中以至第四季起，整體市況已逐漸走下波，原先表現良佳的工商市道亦後勁不繼。而踏入2016年初以來，市場未見起色之餘，環球股市再度急挫，加上油價暴跌、本地拆息抽高、港匯受壓，引發基金走資潮，種種跡象顯示，今年金融市場表現將非常波動，對工商舖物業投資意欲將造成直接衝擊。

觀乎目前環境，尚難斷定今年經濟只是放緩或是正步入衰退，而市場上亦並非只有一面倒的負面因素，當中亦包含以下一些利好因素，將有助緩衝金融市場大波動帶來的衝擊，具體利好因素羅列如下：

利好因素:

  (1) 美國雖已展開加息步伐，惟本港暫未跟隨，即使日後加息，料幅度及速度均溫和，息口走勢陰霾掃除後，市場更趨明朗化，反利買家增強入市信心；

  (2) 去年下半年股市急跌，之後年尾年頭為淡季，不少買家暫緩入市，市場累積了一定購買力，料將於今年擇機釋放；

  (3) 滬港通效應利好內地及外資金融機構進駐本港，預期下一波深港通將令進駐潮進一步發酵，利好商廈物業交投；

  (4) 人民幣貶值，內地熱錢將繼續流入本港工商物業市場，以達保值升值之效；

  (5) 住宅市況回調，股市表現亦乏善可陳，料有更多資金轉流工商舖市場避險，以求更佳回報；

  (6) 投資者對細價工商舖物業需求旺盛，估計今年項目拆售情況持續，有助推升整體成交量；

  (7) 東九龍作為第二商業中心的發展概念越趨成熟，未來將續成為市場焦點；

  (8) 最新一份施政報告提到未來會向「一帶一路」、「再工業化」，以及發展創新科技等多個方向邁進，均對工商舖市場有利好作用。

黃應年相信，上述利好因素有助抵銷部分金融市場動盪帶來的影響，故預期今年工商舖市道在審慎之餘，亦不乏樂觀條件。他預期2016年全年工商舖整體成交宗數只會輕微回落5%，至約7,000宗的水平，涉及金額則料有15.5%的跌幅。

今年為多變的一年，市場將繼續趨向兩極化，細銀碼的拆售項目估計仍受投資者青睞，而大銀碼物業亦有中外資金關注，而因應當局無意為樓市「減辣」，今年以買賣公司股權形式進行的交易個案將繼續有所增加。

另外，對於利嘉閣(工商舖)今年策略部署方面，黃應年指會採取穩守突擊的方針，並配合多變的市況，因時制宜，作出靈活部署，藉以捕捉市場先機。

工廈市場回顧展望

利嘉閣(工商舖)地產-工商部高級營業董事朱亮恒表示，在細價工廈拆售潮下，投資者積極入市，帶動去年工廈物業買賣登記收復失地。工廈買賣登記於2015年錄得3,881宗，較2014年度的2,756宗大幅反彈41%，涉及買賣合約總值311.43億元，亦回升20%，為連跌兩年後，出現價量齊升的反彈，其中原因包括去年有不少工廈拆售大獲市場追捧而推升登記數字。

從地區層面分析，在本行定期觀察的十個主要工業區當中，2015年登記宗數錄得增長的地區共有8個，其中升幅最大的是葵涌區，去年共錄得1,422宗買賣登記，按年大升1.27倍，並蟬聯十區之中成交量最活躍的地區。朱亮恒解釋，葵涌區的升幅主要反映2015年該區有一手開售及拆售項目，如iPLACE及星星中心等較矚目的項目拉高登記數字，單計算此兩者，已有合共約600個單位，佔該區全年總登記數量逾40%。其他拆售的例子還包括旺角必發道的恒昌中心及觀塘新怡生工業大廈等。

從個別成交個案分析，去年十大貴重工廈買賣登記當中，柴灣及筲箕灣包攬首名及次名，分別是涉資達15.50億元柴灣貨倉全幢，及筲箕灣東都中心全幢的13.00億元。至於葵涌區亦有2宗成交進駐去年十大貴重個案，分別是威信物流中心全幢的9.34億元及陶比工業大廈全幢的4.18億元。

至於工廈摸貨方面，因樓市「辣招」仍未解封，去年承接2014年的弱勢，摸貨宗數持續萎縮，全年只錄得22宗登記，較2014年的30宗再跌27%，每月只有零星個案，其中有三個月更未有錄得任何摸貨，相信除非當局「撤辣」，否則今年亦難望有突破。

活化工廈為近年市場的一個聚焦點，截至去年底，提出整幢改裝的申請共170宗，當中已批出101宗，其中68宗已簽立土地文件，朱氏稱，由於有關活化措施將於今年3月31日結束，早前趕尾班車的申請急增，故未來兩月將陸續仍有批出的個案。

展望2016年，朱亮恒認為細銀碼工廈登記佔比將繼續維持在高水平，今年市場上將有4至5個全新的項目有機會拆售，涉及單位數量達800至1,000個。至於二手市場方面，亦有投資者購入大樓面後，計劃再將之包裝拆售。綜觀2016市況因經濟及股市走勢不明朗，表現將較波動，故今年工廈成交宗數料輕微回落約4.5%，至3,700宗水平，不過，倘若銀行可將工廈按揭成數由四成放寬至五成，將有助刺激入市意欲，屆時則不排除可保住與去年相若的登記量水平。

商廈市場回顧展望

利嘉閣(工商舖)地產-商業部高級營業董事何紹榮指出，經歷2014年的低位整固後，2015年上半年，挾著滬港通的後續利好因素，加上次季股市大升，上半年商廈買賣登記連升4個月，並於七月觸及195宗的全年高位，可謂氣勢如虹。不過踏入下半年，股市出現大逆轉，急促下滑，拖累市場投資信心及意欲，商廈交投自八月起連跌3個月，低見十月份的67宗全年低位。

何紹榮指出，商廈去年表現跟股市表現一致，走勢算是虎頭蛇尾，不過由於供應短缺，加上內地巨企積極在港物色項目，故淡市下仍不乏大額及全幢成交個案。2015年全年商廈整體買賣登記宗數錄得1,582宗，比2014年的1,343宗上升18%；成交金額方面，大碼買賣個案增加不少，令去年商廈買賣合約總值錄得約508.89億元，較2014年的337.49億元大增51%。不過，值得留意的是，去年三月份，錄得包括灣仔新鴻基中心全幢等在內的一籃子商廈巨額內部轉讓登記，合共涉資近150億元，若撇除上述登記後，則買賣合約總值的升幅將顯著收窄。

從個別成交個案分析，去年十大貴重商廈買賣登記當中，撇除新鴻基中心後，最矚目的要數紅磡的One HarbourGate以58.50億元易手，其他較矚目個案還包括觀塘駱駝漆中心的10.78億元、灣仔霸田商業中心全幢的8.19億元及西營盤德輔道西9號之多個全層連車位的6億元交易等。

展望2016年，何紹榮認為，倘若今年金融市場持續轉差，繼而拖累整體經濟情況，將影響市場的投資信心，相信之前大手筆入市的內地資金再出手的力度亦將放緩，甚至轉買為租的情況亦會漸增。他預期在供應持續短缺下，加上市場需求仍大，今年整體商廈租金將再看升10%，核心區如空置率極低的中環區，租金升幅更料高見20%。至於呎價方面，因應目前市場充斥不明朗因素，除了核心區如中環及金鐘的呎價能穩中向好外，普遍呎價料有5%至8%的跌幅。

整體而言，商廈後市將在整固中前進，一線甲級商廈將續受追捧，出租率將維持高企，不過，在經濟不明朗的陰霾困擾下，整體商廈買賣宗數及金額將出現回調，初步估計2016年全年商廈交投氣氛審慎，買賣量值分別有5%及20%的下調空間，料成交量值分別約達1,500宗及400億元的水平。

店舖市場回顧展望

利嘉閣(工商舖)地產-商舖部首席營業董事黃國柱表示，客觀環境市況不就，店舖物業成交持續偏軟，已一口氣連跌三個年頭，2015年買賣合約登記宗數合共僅有1,898宗，較2014年的2,559宗再挫26%；涉及合約總值397.54億元，按年回升14%，惟當中包括了三月份一籃子逾百億元的罕見大額內部轉讓登記，故若撇除有關登記後，實際登記總值亦按年有所回落。

按物業價值分類計算，介乎200萬元至499萬元的店舖成交繼續成為最熱門的買賣類別，共計588宗；惟有關登記量已由2014年的996宗，按年急挫41%，成為跌幅最大的價值類別，反映細銀碼店舖交投萎縮嚴重。至於介乎5,000萬元至1億元以內的店舖買賣登記量增幅則最大，全年全共有68宗成交，回升17%。

黃國柱指出，去年受整體零售消費市道持續轉差影響，無論一線大舖及商場拆售的細舖均受連累，去年商場拆售個案減少，價值200萬元以下的細價店舖成交宗數由前年的775宗，顯著減少35%，僅有507宗。至於價值逾1億元的店舖，去年全年共錄得68宗，亦按年回落3%。

在定期觀察的17個統計分區之中，去年錄得買賣宗數上升的只有5區，而錄得跌幅的則有12區。其中，升幅最大的地區是大埔，共錄得244宗登記，按年激增6.9倍，主要受惠去年中該區有商場拆售所推動。至於傳統上最受旅客及個人遊歡迎的中環、銅鑼灣及尖沙咀區去年交投仍然疏落，分別只有9宗、30宗及65宗，屬於偏低的水平。2015年十大貴重店舖之中，不少屬內部轉讓個案，撇除該等個案後，其他較矚目的登記包括粉嶺嘉福邨商用物業、涉資約5.88億元及將軍澳THE PARKSIDE商場連車位、涉資5.10億元等。

展望2016年，黃國柱認為店舖市道仍然疲弱，暫時未見到基本因素有改善之處。隨著本地零售消費市道持續沉寂，加上外國旅客及內地自由行人數下降，今年整體店舖租金料續有10%至15%的下調空間，而過往傳統遊客區的壓力更大，反之民生舖位則會相對平穩。觀乎目前，業主亦進一步面對現實，提高議價空間，減租減價個案漸見增加。綜合估計，預期今年店舖買賣登記將較去年微跌約5%，達1,800宗水平，涉及登記總值約達320億元，按年將錄得約兩成的跌幅。

發稿：利嘉閣地產企業傳訊部