明年私宅潛在供應3萬伙 高位徘徊 一手銷售料達1.8萬宗 回升近一成

2015年一手私宅市場回顧

● 2015年一手市場整體表現尚算不俗，基本上能承接2014年底的強勢，發展商在年初持續積極推售大型一手項目，令首兩月一手登記已近3,000宗水平。二月份由於春節假期因素，加上金管局加辣，收緊700萬元以下物業按揭成數至六成，令發展商一度放慢推盤步伐，反映在三月份的一手登記顯著回落。

● 在三月中至四月初起，港股起步急升，一度進入「港股大時代」，恒指由低位輾轉大升近4,700點，帶動整體樓市氣氛，新盤亦受惠，在四至六月的第二季度錄得合共約4,881宗一手私宅登記，為全年表現最好的一季，並於十二月創下年內單月最多的逾1,900宗的一手登記。

● 港股大上大落，七月初至八月中，港股出現大逆轉，指數連番急瀉，拖垮樓市，一二手市場同告遇冷。不過，由於一手新盤有發展商提供優惠，甚至以低於二手價開售，再配以靈活的付款方式，成功突圍，搶佔了二手市場不少買家。

● 下半年以至第四季，發展商因應市場需求，持續推出具規模的細單位應市，除吸引用家外，亦受投資客垂青，更以提供高成數按揭的方式吸客，令股災後一手市場成交迅速重拾升軌。

● 2015年截至12月28日止，一手私宅買賣登記量達16,210伙，預測全年將達16,500宗，對比2014年全年的16,598伙微跌不足1%；數字與年初預期的全年推盤量2萬伙少約17.5%。不過，若與過去8年比較，2015年新盤銷售仍為期內次高水平﹙見圖一﹚。在金額方面，2015年推售的新盤之中，有不少屬中小型的細單位，因此雖然樓價持續在高位徘徊，但總額亦較2014年的1,776億元，減少約0.6%，至1,678億元，仍為有紀錄以來的歷史次高水平。

2016年一手私宅供應

● 面對市場住屋需求殷切，發展商過去一年來亦積極響應政府增加供應，自2015年年中以來，私人住宅動工量一直維持每月逾千伙的水平。2015年首十個月累積動工量已達15,111伙，已超越2014年全年動工量近1.42倍，續創過去8年來的新高，反映未來供應量將持續增加，當中仍將以中小型單位為主導。

● 綜觀2016年，全港將有90個全新一手私宅項目、合共30,220伙可供發售，數量較預測2015年的33,751伙回落10.5%，但仍穩企於過去8年來的第三高水平﹙見圖二﹚。上述逾3萬個單位，指的是條件較成熟，可供發售的項目，惟實際推出數量則需視乎市況及發展商的部署，初步估計較貼近實際的推盤量約為19,000伙。

● 按地區劃分，新界區供應量維持最多，涉及項目共有42個，單位總數共18,374伙，佔2016年整體供應近61%，當中又以元朗、荃灣及西貢區佔多。元朗區將有9個項目合共5,466伙可供發售；荃灣區則受荃灣西站3個大型項目帶動，合共可供應4,335伙，當中單是長實發展的灣畔已佔了2,410伙，成為2016年最大的單一項目巨無霸。至於西貢區亦為重點發展區，可供應市單位數量達3,871伙，當中以將軍澳掛帥，佔了2,892伙﹙見表三﹚。

● 九龍區2016年可供發售私宅項目共有24個，單位總數7,457伙。新盤供應集中在九龍城區內，19個項目合共可提供6,503伙，無論項目數量及伙數均稱冠全港各區；當又中以啟德及何文田的供應量最多，前者因啟德新發展區有大量供應，較成熟的有3個項目合共提供2,924伙；後者何文田則百花齊放，區內共有9個項目有機會登場，當中以嘉里常樂街項目的1,425伙規模最大。

● 至於港島區方面，雖然逾千伙的大盤依然欠奉，但2016年亦有不少中型項目撐起供應量，較2015年預計的3,094伙，大幅增加近42%，至4,389伙。2016年港島的供應庫位處東區，共可提供2,913伙，已佔全島供應量的逾66%，當中焦點落在北角及筲箕灣區，前者有包括新地的前北角邨等項目合共有1,713伙，後者亦潛在提供1,200伙，為東區近年少有的龐大供應量。

● 按項目規模劃分，2016年逾千伙的大型供應分散在幾個大區，其中荃灣的西站5區灣畔規模最大，單位總數2,410伙；元朗峻巒2期也有2,100伙的供應。此外，何文田常樂街項目、啟德的啟德一號及元朗的Grand YOHO首期亦分別提供1,425伙、1,169伙及1,114伙。

● 半官方機構港鐵有4個鐵路沿線上蓋項目、合計有5,247伙有機會在2016年開售；公營機構市建局則有3個項目登場，涉及單位總數539伙﹙見表五﹚，至於非牟利機構房協已暫停推出私人住宅項目，故2016年未有相關新供應。

2016年一手私宅市場預測

● 2016年樓市有回調壓力，加上美國已正式重返加息年代，預料年內尚有進一步加息的行動，香港較後時間亦料跟隨。面對樓市下行，兼逢息口有上調壓力，預期2016年發展商將求量不求價，傾向採取薄利多銷的策略，上半年推出的新盤訂價料仍將吸引。2015年七月股災後不少準買家暫緩入市，市場已積壓不少二手購買力，只要發展商靈活訂價，提供較二手市場具競爭力的銷售策略，新盤將有一定吸引力。

● 2016年可供發售的一手項目當中，亦不乏位處鐵路沿線的大型項目，包括新地Grand YOHO首期（1,114伙）、長實荃灣西站5區灣畔(2,410伙)、華懋荃灣西站5區城畔(942伙)及中國海外啟德一號（1,169伙）等。此類坐擁鐵路概念的大盤向來頗受各類不同客源青睞，每每推出均能受市場追捧，此批單位銷情將成年內新盤去向的重要指標之一。

● 市區新項目選擇多是2016年新盤特色之一。在九龍區方面，何文田一帶供應最旺盛，區內共有9個新盤可供選擇，由於地段屬傳統豪宅供應庫，料受區內換樓客垂青。至於久未有大型新盤供應的港島區方面，2016年以東區最為矚目，其中大盤全部集中在北角及筲箕灣，勢將掀起區內新盤熱潮。

● 按照目前掌握的數據預計，2016年一手私宅推盤量最少達1.9萬伙，較2015年實際推盤量約1.67萬伙增加13.5%；一手私宅買賣登記宗數則可望增加9%至逾1.8萬宗，勢再創2007年後的9年高位(見圖一)。

● 展望2016年發展商將繼續力谷中小型單位市場，而隨著樓價走下坡，加上本地經濟仍有隱憂，發展商開價將沒有之前兩年般進取，在預期按市況訂價及中小型單位佔多的情況下，年內整體單位平均售價料將較2015年有所回調，故推算2016年一手私宅成交總值或從2014年的歷史高位出現兩連跌，跌至2016年的約1,610億元水平，但與過往歷史比較，仍處於較高的水平。

發稿：利嘉閣地產資料研究部