利嘉閣地產預期，雖然美國大有可能展開加息步伐，惟是否能長期持續加息，目前仍是一大疑問；不過，環顧本地經濟仍存隱憂，且開始浮現轉差跡象，旅客數字減少、舖租回落，對樓市帶來一定壓力。初步估計，明年住宅市場交投將呈量升價跌的走勢，一、二手住宅買賣登記可望重上6萬宗以上的水平，惟中小型住宅及豪宅樓價則料分別出現10%及8%以內的跌幅。
從物業類別劃分，一手市場基本上能維持2014年的強勢，而比起二手市場更明顯表現勝一籌。政府自2010年底起陸續實施3D辣招以來，直接拖累二手市場交投，而一手市場方面，發展商過去兩年來看準時機，以貼市價及靈活付款方式吸引市場上的購買力大量轉流一手市場，故2015年一開年即承接去年旺勢積極推售新盤，估計今年全年一手住宅登記量值最終可突破1.61萬宗及1,636億元，較去年分別只輕微回落3%及8%（見附錄圖二及附錄表二），預料今年一手登記宗數將維持在過往8年來的次高水平；登記金額亦進佔有紀錄以來的歷史次高位置。 今年樓市走勢大受股票市場的起落影響，第二季樓市乘著「港股大時代」的快車，跟隨價量齊升，第三季則碰上股災，市況180度逆轉，二手市場成交隨即急轉直下，劣勢持續至今；反之，一手新盤在發展商變陣，引入高成數按揭計劃下，成功搶佔二手市場不少購買力，令二手住宅佔整體住宅買賣登記比例，由去年的75%，進一步滑落約3個百分點至今年的72%（見附錄圖四及附錄表一），個別月份如今年十月更低見不足60%的水平。 在二手市場方面，今年細價物業雖然仍為市場主導，惟登記量幾乎全線錄得按年跌幅，導致二手市場表現不濟，預測今年二手住宅買賣登記最終可錄約4.1萬宗，較2014年全年大減18%，為1996年有紀錄以來的按年新低；全年成交總值料達約2,585億元，按年下跌不足0.5%（見附錄圖三及附錄表三）。相比起主流的中細價物業，高價二手物業登記量升幅顯著，其中1,000萬至2,000萬元以內的價格組別料錄約3,053宗登記，按年大升33%，而2,000萬元以上的豪宅登記宗數亦預料顯著上升30%，至逾千宗水平。 按地區分析，二手物業十大熱賣地區的交投幾乎全線回落，成交量按年跌幅由8%至33%不等。今年截至12月7日為止，屯門區以2,488宗二手住宅買賣登記，繼續高踞今年二手成交地區榜首，惟較去年全年的3,709宗急挫33%，與沙田區的跌幅相同，成為跌幅最多的兩個地區。將軍澳區的二手住宅買賣登記量則達2,402宗，按年亦大幅回落20%（見附錄表四）。此外，以龍頭屋苑買賣表現分析，今年截至12月7日為止，暫時排於榜首的嘉湖山莊之買賣登記也僅有573宗，較去年全年所錄得的793宗減少28%；香港及九龍區兩大龍頭屋苑太古城及黃埔花園，跌幅更驚人，按年同告急瀉41%，至分別只有213宗及191宗的超低水平。 陳大偉指出，以全年計算，中小型住宅（以全港50個指標屋苑作代表）價格於今年首11個月仍然上升5.5%，預計全年樓價有約4.5%的累計升幅；豪宅物業方面，預測全年樓價升幅約3.5%。至於租金走勢，預測兩類物業的2015年全年租金分別持平及上升2.0%(見表一)。
2016樓市有序調整 購買力重投市場 量升價跌
利嘉閣地產總裁廖偉強指出，2015年樓市先升後跌，出現一手強、二手弱的情況，由於年內先後受到當局「加辣」、股市波動及加息陰霾的左右，導致不少原計劃入市的買家均採取觀望策略，將入市行動推遲，預計2016年一、二手住宅交投均可望由底位回升，以紓緩市場上積聚的購買力。
在二手市場方面，今年下半年交投量表現異常低迷，預料來年再跌空間有限，隨著樓價逐步回調，業主面對現實，叫價不再如之前企硬，在擴大議價空間後，有助刺激準買家入市，故2016年交投可望回復常態。此外，一批換樓單位已屆解封期，相信會有業主趁機在市場物色單位，以加快整體市場的換樓流轉，有助激活目前一潭死水的局面。
一手市場方面，在預期下行的市況下，相信明年初發展商會繼續採取貨如輪轉的推售策略，繼續提供各種優惠，變相減價去與二手市場爭奪購買力。預期明年發展商仍會推出有量數的細單位為主，以應付市場需求。2016年不少新盤漸趨成熟，分佈港九新界各區，當中如元朗、將軍澳，以至啟德等地區均有近千伙以至逾千伙的大盤供應，有助推動2016年新盤銷售節節上升。
廖偉強續指，從對外對內的政經環境來看，美國息口趨升的大方向基本確定，十二月是否加息，日內便有分曉。即使當地經濟數據顯示有加息的理據，估計今次加息幅度約四分一厘到半厘，但未來能否持續加息仍是未知之數。息口問題已纏繞樓市多時，是次加息塵埃落定後，反而有利市場認清方向，掃除一大陰霾。內部經濟方面，本港近月旅客數字持續減少，內地客源收縮，連舖位租金亦持續回落，均浮現經濟不穩的跡象，不過失業率暫時未見得會急升，市場對人手仍有需求。未來供應方面，雖然政府已著力增加土地，惟實際可應市的單位亦非一時三刻可達標，目前供應仍處不足階段。另外，政改爭拗已告一段落，明年下旬立法會選舉前，政治上料不會出現大波動。
綜合而言，上述各項因素對樓市交投量不會造成太大影響，樓價方面則有壓力繼續回調。廖偉強認為，明年樓市將步入「量升價跌」的格局，一二手住宅成交量料將由今年的5.72萬宗，回升8%至全年約6.2萬宗水平，其中，一手住宅買賣料達約1.8萬宗，較2015年的1.61萬宗增加12%；預測二手住宅成交量則由今年的約4.1萬宗，增加7%至約4.4萬宗水平。此外，由於預期樓價持續回調，加上估計明年仍以中細價住宅成交比例佔多，故明年一二手住宅成交總值料出現輕微收縮2%，回落至4,135億元的水平(見表一)。
依目前狀況分析，市場對住宅需求仍然熾熱，惟短期內整體供應仍然有限，故雖然市場普遍看淡今年樓價走勢，但不見得會出現插水式下跌的情況，來年樓價將會是有序地溫和下調，對整體市場來說反而是健康現象。從政府角度而言，行政長官日前重申無意「減辣」，並且會繼續透過增加供應去紓緩樓價上升的壓力，反映政府有決心進一步穩定樓市，讓樓價回落至更多人可接受的水平。廖偉強相信，中小型住宅樓價明年將轉升為跌，幅度約為8%至10%；至於豪宅物業，價格將料回落5%至8%。租金方面，受累樓價向下，租金跌幅將較樓價更急，中小型住宅租金於2016年料跌10%；至於豪宅租金，跌幅料更高達12%(見表一)。
發稿：利嘉閣地產資料研究部
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息口緩步升 經濟存隱憂 明年樓市交投量增 價格下調10%內
2015年12月14日
圖1:圖一：近年一二手住宅交投表現及樓市事件 
圖2：附錄圖一：全港一二手住宅買賣登記量值按年統計
