二手冷一手熱 代理須警覺

各大發展商相繼推出新盤項目，一手市場相當熱鬧，日前有大型新盤首日開售，銷情理想，場面墟冚，與二手淡靜的市況形成極大對比。事實上，本港的樓市氣氛出現了史無前例的現象，正當二手成交量破歷單月最低紀錄之際，一手成交量卻創單月新高。

上述情況足以證明，住宅物業市場明顯並非一面倒被看淡，縱然二手市場的悶局已經維持超過四個月，一眾準買家所期望的樓價大跌並未有出現，在未能如願的情況下，大部分買家依然不敢輕舉妄動，深怕樓價會在入市後隨即下滑。而市場上的業主實力雄厚，持貨力強，買賣雙方抱持觀望狀態，成交持續膠著。

在多項利淡因素的影響下，樓價卻只回落不足5%，報章所報導的大幅減價成交，也不過是少數個案，佔市場相當低的比例。與此同時，市場亦見罕有的超級豪宅成交，或優質單位的好價成交，呈現兩極化現象。正正因對後市樂觀的業主大有人在，才會導致大多數業主堅持不減價，成交量因而創下新低的紀錄。

一直以來，大部分發展商從生意角色出發，都會乘著樓市向好時盡量賺錢，提升利潤，遇著樓市逆轉，便會選擇薄利多銷，但求貨如輪轉，以維持業績。因此，二手成交停滯不前，市場又存在大量有實際置業需求的買家，使購買力不斷累積，發展商自然積極搶佔客源。近期的新盤項目大都以薄利多銷的銷售策略強勢推出，效果亦明顯理想，甚至將今時今日的一手單月成交量推至歷史高峰。

就地產代理而言，二手僧多粥少，不少從業員轉投一手新盤市場，務求藉此穩定收入。至於代理行方面，過去慣常會在靜市時減省舖位，以自然流失的方式控制人手，將公司成本降低，各大代理行甚至會相應縮少規模。然而，筆者認為，是次靜市猶如溫水煮蛙，皆因大家都紛紛從二手市場轉投一手，以為新盤市場足以提供機會，從而補給生意的不足，卻因而減低警覺性，危機感不足。

須知道，一手條例有嚴密監管，發展商定必謹慎推盤，新項目再難現一推售便「清袋」的盛況。而代理需要投放於新盤的資源龐大，當中包括新據點、人手、宣傳等各方面的支出，實際都比二手所需的開支高約兩成，若單憑新盤的佣金收入，實在不足以支持大型代理行之一切開支。地產代理實屬競爭性極高的行業，市場汰弱留強，倘若代理後知後覺，便隨時滅亡於無形。

【刊於2015年12月3日  經濟日報專欄】