| 本港官方樓價指數持續破頂，最新的9月份指數微升0.23%至305.9，縱然成交量劇降，惟樓價卻跌不下。 供應不足 前景不悲觀 產品價格的升跌，一向都受供應與需求的影響，假如沒有人購買，產品價格自然會下跌；同樣道理，如果貨源有限，多人爭相購買，價格自然會被搶高。目前的樓市，仍處供應不足、但需求旺盛之狀，因此市場參與者對前景並不感到太悲觀。 其實香港地少人多，再加上中國人傳統的觀念，對房地產更加是趨之若鶩，更何況以往的經驗告訴我們，樓市長綫而言均是升多跌少，反覆走高，於是更加令人相信甚至迷信樓價有升無跌的道理。 筆者1987年入行至今，有幸經歷多次樓市的高低潮，平均每兩年左右，就會碰上一趟樓市衝擊。但綜觀這28年，大致上可以歸納為「先升後跌再回升」的趨勢。1987年至1997年間，樓市有升有跌，但是總結該10年裏，整體樓市升了約5倍。再看1998年至2003年，樓市由高位回落，樓價平均下跌7成。 沙士以來 樓價升4倍 其後同樣於2003年，樓市由沙士的谷底回升，直至今天，當中經歷過金融海嘯、歐債危機及「3D辣招」，即雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）、買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD），以及額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）等，但是平均樓價都上升超過4倍，比1997年時更高。 從上升的周期看，2003年至今，前後已經上升超過12年，是否需要進入下跌的周期？筆者估計小回當然有，但大跌則未必。大家不妨看看今天業主的實力，已不可與1997年前的業主同日而語，因為當其時有很多人並非在1990年初的低位入市，而是在1995至1997年間的高位以炒賣的形式入市，當市況突變時，即湧現大量炒家沽貨，再加上當年入市的買家實力沒今天強勁，所以在骨牌效應下，加上金融風暴及政府大量增加供應，在需求急降下，樓價便應聲倒地。 獲利豐厚 業主拒割價 相反，2003年至今的業主，可謂在最低位入市，他們不少已獲利豐厚，雖然今天樓市已屆高位，惟並不存在泡沫情況。而政府在2010年逐步實施的「3D辣招」，已令炒家退出市場，能夠入市的買家，並沒有超支的借貸。再加上這幾年來，市場上已積聚了一批購買力等待入市，就是這樣的需求，令樓價保持堅挺，根本無法大跌。
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置業需求持續 撑起樓價
2015年11月12日
