剛性需求也要靠投資者支持

一直以來，撐起本港樓市的買家主要可分為三大類，分別是用家、投資者及炒家。自從政府相繼推出多項「辣招」印花稅後，炒家經已絕跡，剩下的只是用家及投資者，兩者同樣重要，而投資者的入市決定更往往對樓市有著一定的牽動作用。

受過去兩個多月以來的股市急跌影響，不少用家已靠邊站，紛紛採取觀望態度，令樓市買賣交投顯著萎縮。對於那批實質用家來說，他們如無必要，均不會輕易放棄手上單位去換樓。因為目前銀行借貸額度相對較低，而壓力測試則較高，因此若用家在此時換樓，需承擔一定風險，故一動不如一靜，造成市場交投出現膠著的局面。

相對之下，實力雄厚、資金充裕的投資者便成了現階段樓市的一大動力。其實，自從2010年起，政府推出額外印花稅(SSD)等連串「辣招」以來，市場上已沒有了炒家參與，自然不會有人在淡市下推波助瀾，肆意掟貨去推倒樓市。有能力在這幾年入市的投資者們多為資金實力較雄厚的一群，他們在樓市買賣中已累積一定利潤，根本無必要在現階段大幅割價求售，相反仍有買樓投資的動力。

依筆者最近所見，有部分發展商把銷售策略過於側重在剛性需求的用家上，不斷集中火力推售一些微型單位，可能會因此而忽略了部分投資者的需要。

目前具實力的投資者佔了市場一定比重，尤其在新盤範疇，動輒有三四成買家均為投資者；因此筆者認為，發展商未來推售新盤時不應只針對有剛性需求的用家市場，應一併兼顧投資者的口味，才能在淡市下進一步激活整體成交量。

【刊於2015年9月15日  地產站專欄】