新盤削二手物業吸引力

政府公布未來四年將有約83,000伙供應，當中包括5,000伙貨尾單位，換言之，即每年平均約有19,000伙全新住宅物業單位推出市場，數字與之前預期相約。

早前發展局局長陳茂波於網誌提及，一手樓成交自2011年開始佔「整體住宅成交量」的比例持續升高，2014年有關比例更上升至26%，足見市場逐漸以一手為主導，筆者預期，比例將會繼續上揚。而有關一手溢價已逐步收窄，換言之，即一手比二手更為划算。

事實上，現時發展商多採薄利多銷的策略推售全新樓盤項目，無論是設備、配套，以及優惠均比二手物業優勝，具相當的吸引力。相反，二手業主持貨意慾及能力強勁，縱使近年政府不斷針對樓市推出新措施，3D辣招為市場帶來極大的影響，市場亦無急於出貨的趨勢，樓價依然堅挺。這邊廂，業主不願減價沽貨，二手樓價保持堅挺，那邊廂，發展商積極推售新盤項目，自然廣吸市場購買力，令一手物業成為焦點。

問題是，若大部分市場的購買力被新盤吸納，那二手物業的競爭力只會不斷下降。筆者經常強調，樓市受息口、經濟、政治、供應四大因素影響，除了一手搶佔大部分市場的購買力外，上述四項環境均在削弱二手業主於市場的競爭力。第一，縱使未來息口不會大幅上漲，亦有上升趨勢；第二，從佔中事件可見零售業正走各下坡，不少大型連鎖店均選擇在分店租約期滿之時不再續租；第三，政府針對樓市的辣招未見有撤回的取向；第四，一手物業陸續入伙加入二手市場，該批單位的競爭力會較舊有二手物業為高。筆者呼籲一眾有心轉賣物業的業主，與其盲目提高物業叫價，不如考慮整體環境之影響，以合理價錢放售物業。

【刊於2015年8月11日  地產站專欄】