金融惠港政策利好 商廈工廈續受追捧 利嘉閣：下半年工商舖買賣料穩步再上

利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，內地一連串利好香港金融擴容政策，刺激工廈及商廈物業交投彈升，帶動今年上半年整體工商舖物業量值表現突出，更創造自2014年上半年陷入谷底以來，連續兩個半年度上升的良好勢頭。 

根據土地註冊處資料顯示，截至6月30日為止的上半年，全港共錄得3,994宗工廈、商廈及店舖物業買賣登記，涉及登記金額753.22億元，較去年下半年的3,869宗及504.78億元分別增加3%及49%，量方面呈現穩步增長，價方面則因期內有大額內部轉讓登記因素而呈「V」型反彈。 

上半年買賣登記3,994宗升3%

今年上半年的3,994宗工商舖物業買賣登記，為2013年上半年實施雙倍印花稅(DSD)而令市場出現急挫以來，反彈的最高點，亦為過去四個「半年度」的新高。期內，以工廈的買賣登記宗數最多，達2,073宗，佔比近52%；商廈及店舖分別錄969宗及952宗買賣登記，佔整體比率各約24%。 

黃應年表示，上半年工商舖買賣穩步向好，下半年走勢可續看高一線，主要原因在於香港及內地經濟進一步融合，內地及國外資金湧港設立公司，將帶動工商物業租售成交。黃氏相信，下半年工商舖物業成交量將有機會再升約13%至4,500宗水平，至於物業成交總值，或會因上半年有大額內部轉讓登記的高基數下，而錄得23%的回調，估計約為575億元。 

下半年核心區及東九商廈看俏

踏入下半年，在工商舖各類物業範疇當中，黃應年比較看好核心區寫字樓及東九龍工商/寫字樓的表現，主要受惠金融及相關行業的殷切需求。至於店舖市場料仍需有一番整固，相信短期內仍未能走出陰霾。 

下半年續有多項利好因素刺激工商舖市道持續向好，主要包括：

(1)         中港基金互認安排剛剛實施，加上「深港通」又即將啟動，料結合早前的「滬港通」效應，一連串金融惠港政策發揮互動作用，吸引基金及證券等金融服務機構爭相進駐本港設立據點；

(2)         外圍環境轉趨穩定，希臘債務危機獲得解決，早前困擾市場的不明朗因素已獲掃除；

(3)         息口走勢已趨明朗化，即使年內加息一至兩次，息口仍然低企，對投資市場影響有限；

(4)         股票市場表現波動，為分散風險，獲利的投資者下半年套股換樓情況料將增加，部分資金將轉投工商舖市場上；

(5)         纏繞經年的政改爭拗告一段落，政府重申專注經濟民生發展，利好市場拓展；

(6)         政府改造東九龍效應持續，嶄新城市規劃、活化工廈及改劃土地用途等方案繼續發揮化學作用，收購、翻新及重建活動保持活躍，利好工商物業的升值潛力。

工廈市場回顧及展望

利嘉閣(工商舖)地產-工商部高級營業董事朱亮恒指出，受惠葵涌iPlace項目熱賣，上半年全港共錄2,073宗工廈物業買賣登記，涉及金額約177.12億元，較去年下半年分別大升32%及15%。 

市場散戶資金轉戰工廈拆售市場，iPlace上半年累積錄得316宗買賣登記，為期內登記宗數最多的項目，涉及登記金額10.16億元，帶動價值200萬至499萬元的細價工廈成交表現活躍，上半年登記量值分別達1,155宗及37.04億元，量值較去年下半年同告激增60%。此外，價值2,000萬至4,999萬元的中高價工廈成交亦穩步上升13%至77宗；至於1億元或以上價格的物業成交則持平，與去年下半年同樣錄得13宗，惟涉及登記總值則顯著上升22%，反映工廈買賣有市更有價(見附錄表二)。 

按地區劃分，葵涌區受惠iPlace的登記，成為上半年買賣登記最活躍的地區，共錄得791宗登記，遠遠拋離其他地區，並較去年下半年大增1.33倍。此外，荃灣區的成交宗數亦升42%，至339宗，成為第二熱門的成交地區。預期下半年葵涌及荃灣兩區的成交量仍可保持活躍，繼續成為熱門買賣登記的地區。 

從個別成交個案分析，上半年十大貴重工廈買賣登記的金額介乎1.21億元至最高的13億元，當中，排在榜首者為筲箕灣東都中心全幢，涉資13億元；其次為葵涌威信物流中心全幢，涉資9.34億元。在十大貴重成交中，全幢工廈成交佔了六個席位，反映活化工廈措施下，全幢物業買賣仍然受市場關注(見附錄表四)。

至於工廈摸貨方面，受DSD辣稅打擊，炒家幾近絕跡於市場，上半年摸貨個案持續低企，僅錄得11宗，涉及金額3,220萬元，分別較去年下半年的17宗及6,720萬元再跌35%及52%；估計辣招一日不撤，亦難復見摸貨的光輝歲月。 

展望下半年，朱亮恒認為，息口仍有一段時間低企，加上通脹蠶食存款，市場上充裕的游資仍需尋找出路，而工廈投資回報相對吸引，中細價工廈仍是不少散戶投資的恩物，估計工廈分拆出售仍會十分旺場。另邊廂，活化工廈政策將於明年首季煞車，預期有實力的投資者亦會把握下半年最後趕上車的機會，屆時將帶動全幢工廈成交宗數繼續上升。 

朱亮恒並預料下半年尚有2至3個全新項目推出市場，包括荔枝角青山道680號項目及葵涌業成街項目，預料該等項目的推出可進一步帶動下半年的成交量。總體而言，他認為下半年工廈成交宗數可穩步增加，冀達2,300宗水平，較今年上半年升約10%，至於成交金額方面亦料有一成增長，達195億元。

商廈市場回顧及展望

利嘉閣﹙工商舖﹚地產-商業部高級營業董事何紹榮表示，過去兩年多以來，商廈買賣成交表現低迷，單月鮮有超過200宗買賣登記的水平，不過，自去今年初開始，商廈成交已拾級而上，由去年底的僅逾100宗邊緣，攀升至接近200宗的水平，反映在內地惠港金融政策下，商廈物業漸受追捧。 

截止6月30日止的上半年，商廈物業買賣錄得969宗，較去年下半年的875宗增加11%；金額方面，由於逾億元成交的比重有所增加，買賣金額高達324.35億元，較去年下半年的177億元急增83%。買賣金額大增的原因尚包括數宗屬公司內部轉讓的巨額登記個案，如上半年最貴重的商廈買賣登記個案乃灣仔新鴻基中心全幢的註冊，涉及金額100.83億元。至於排在上半年十大貴重商廈買賣登記榜第二位的，亦為上述同一家公司的另一宗內部轉讓登記，為銅鑼灣世貿中心5至14樓等多個全層，涉及總值38.92億元；撇除上述兩宗個案後，最貴重的登記要數灣仔中央廣場福利商業中心及駱克道35號全幢的11.99億元(見附錄表七)。 

以價格類別劃分，今年上半年，仍以200萬元至499萬元及500萬元至999萬元價值類別的商廈成交佔比較多，兩者合共有572宗，佔了整體成交量59%。上半年七個價格類別的商廈中，有6個類別均錄得買賣宗數上升，升幅介乎11%至55%不等，唯獨是500萬至999萬元價值類別錄得19%的跌幅，反映市場資金有分頭流向細價的拆售項目及大額物業的趨勢。此外，上半年價值1億元或以上的全幢及全層商廈買賣登記分別錄得6宗及26宗，其中全幢者與去年下半年的6宗持平，而全層者則較去年下半年的20宗增加30%。 

至於地區方面，尖沙咀及旺角區繼續成為半年度最活躍買賣成交地區，分別由去年下半年的93宗及82宗，增至今年上半年的123宗及102宗，跑贏其他各區，升幅分別為32%及24%。而成交量最少的地區要數銅鑼灣區，該區上半年僅錄得20宗成交，較去年下半年大跌31%，亦為跌幅最多的分區(見附錄表六)。 

展望下半年，隨著中港基金互認及「深港通」等利好政策陸續出台，將有助進一步帶動中外資金流入香港的商廈物業市場。何紹榮認為，中資金融機構將續積極購置及承租樓面，增加對商廈的需求，預期下半年商廈交投會持續上升，料較上半年再升25%，達1,200宗水平，成交總額料達230億元，較今年上半年巨額內部轉讓的高基數下，回落30%，惟若撇除該等因素後則料升約三成。至於各類物業當中，料全層或全幢商廈於下半年會繼續受市場追捧，相關買賣登記的佔比估計可再上升。 

店舖市場回顧及展望

利嘉閣(工商舖)地產-商舖部首席營業董事黃國柱表示，受累內地旅客數目減少及奢侈品消費力下降，今年上半年舖市表現沉寂，成交疏落。數據顯示，截止6月30日止的上半年，店舖物業買賣僅錄得952宗，較去年下半年的1,421宗急跌33%；至於成交金額方面，由於期內錄得不少巨額內部轉讓個案，因此逾億元的成交比重大增，故推升買賣金額至高見251.74億元，數值不但較去年下半年的173.44億元飆升45%，更刷新過去4個半年來的新高紀錄；惟剔除相關項目後，實際金額僅約140億元左右。 

舖市在過去半年來維持在低位浮沉，平均每月成交不足200宗，僅有158宗而已。受自由行旅客減少所影響，北區市場買賣登記跌幅顯著，其中上水區半年來僅錄1宗成交，較去年下半年的9宗急跌89%，成為跌幅最大的地區。屯門區的買賣登記亦錄得56%的跌幅，由去年下半年的325宗急跌至只有143宗；至於元朗區也錄得11%的跌幅，由90宗縮減至80宗。此外，熱門零售購物聖地及奢侈品集中地的旺角、銅鑼灣中環及尖沙咀的買賣登記宗數亦分別錄得6%至45%的跌幅，極其量亦只能持平沒升跌(見附錄表九)。 

按物業價格分類計算，200萬元以下及介乎200萬元至499萬元的物業成交雖繼續成為最熱門成交的兩個價格類別，分別達229宗及282宗，惟若與去年下半年比較，兩者成交宗數跌幅均約為五成，成為7個價格類別中跌幅最大的類別，反映今年上半年商埸拆售活動萎縮，細價店舖買賣明顯減少。反之，上半年高價店舖買賣登記則有所增加，當中介乎5,000萬元至9,999萬元的物業之成交宗數不跌反升34%，至39宗；而1億元或以上的價格類別，更大升40%至42宗的水平。 

黃國柱解釋，今年上半年1億元或以上價格類別的物業成交量值同告大升，主要因為期內錄得來自一籃子巨額內部轉讓登記所致，其中最大一單包括荃灣大壩街4至30號荃灣廣場商場及停車場項目，涉及金額高達33.66億元，其次為元朗青山公路元朗段251號元朗廣場商場及停車場項目，涉資16.82億元；撇除該等內部轉讓個案後，最貴重的登記要數觀塘裕民大廈地舖涉資的4.58億元(見附錄表十)。 

展望未來，鑑於零售業前景仍未明朗，今年首五個月零售業總銷貨價值與去年同期比較，下跌1.8%；加上近月珠寶首飾、鐘錶及名貴禮品的銷售繼續錄得雙位數字的按年跌幅，反映訪港旅客消費放緩的影響依然顯著。此外，「一周一行」的實施，加上內地由6月起大幅削減部分日用消費品進口稅率，對本港零售業帶來另一波衝擊，再因應近月商舖租金回調，亦連帶影響買賣意欲。在以上多項利淡因素短期仍揮之不去下，預測下半年店舖買賣宗數仍難以顯著回升，估計維持在上半年相若的水平徘徊，較樂觀預測料有5%的升幅；買賣金額方面，則料可有接近150億元的水平。

發稿：利嘉閣（工商舖）地產研究部