財富效應 下半年樓市望量價齊升 利嘉閣：豪宅價料再升5% 跑贏中小型物業

2015年剛過了兩個月時，一記針對700萬元以下中細價樓的收緊按揭「辣招」即時冰封了中細價物業的交投。惟樓市底子強，剛性需求大，加上炒家早已絕跡，故只減慢了交投，卻無阻樓價升勢。在市場財富效應驅使下，購買力分別轉流新盤及豪宅市場兩個陣營，帶動兩者交投逆市上升，續寫今年的樓市傳奇。利嘉閣地產繼準確預測今年上半年樓價續升及新盤主導後，預測下半年樓市將繼續是新盤的天下、豪宅的舞台，預料量價齊升，帶動下半年一、二手住宅買賣登記再增5%至約3.5萬宗，中小型住宅及豪宅樓價可再有2%至5%的上升空間。

上半年住宅市場回顧：二手失蹄 一手跑出 

利嘉閣地產董事陳大偉指出，過去數年以來，政府多番出招遏抑樓市，導致住宅成交輾轉回落，由過往動輒每半年平均有5至6萬宗的水平，急降至近幾年，平均每半年只有約3萬宗的水平(見附錄圖一)。當中二手住宅物業的成交比率更為首當其衝回落，其佔整體住宅買賣比例，已由2009至2011年間高峰期接近90%的水平，徐徐下跌至近兩年平均只佔約75%的水平。至於物業價值方面，同樣是接近3萬宗的成交宗數，惟涉及的成交總值，已由2014年上半年的1687.1億元，增加至今年上半年的2425.56億元，增幅達43.8%，反映普遍物業的平均市值均有所上升。

綜合土地註冊處數據，2015年截至6月30日為止的上半年，整體住宅買賣登記共有33,233宗，涉及金額約為2,425.56億元，較2014年下半年的38,177宗及2,688.47億元分別下跌12.9%及9.8%，惟較2014上半年則分別上升17.6%及43.8%。

從物業類別劃分，一手市場表現較為突出。自2015年開年以來，發展商即積極推盤，開價貼近二手之餘，偶爾更見低於同區二手呎價的開盤個案，再配以稅項優惠及靈活付款方式等優惠促銷，成功搶佔了市場上不少購買力，往往在每輪推售單位時均能「一Q清袋」，成為市場上的搶手貨，從而帶動上半年一手住宅買賣登記累積達8,508宗，雖較去年下半年的高基數下減少12.9%，惟同比上半年則大升24.5%，是過去8年來表現最佳的上半年；同期成交總值則達896.17億元，為紀錄中表現最佳的上半年(見附錄圖二)。

二手住宅市場表現方面，今年年初時本來表現不俗，與一手市場並駕齊驅。可惜好景只維持了兩個月，有見樓市持續價量齊升，且越升越有，港府遂於農曆新年過後不久的2月27日突如其來的出招，實施第七輪收緊物業按揭成數的措施，二手樓市隨即出現大逆轉，買賣成交連續兩個月均應聲急挫兩成，由近4,700宗的水平，急插至只有約3,000宗的低位。在上述「辣招」拖累下，令上半年二手住宅買賣註冊量僅達至24,725宗水平，較去年下半年的28,408宗下挫近13%；同期物業成交總值則達1,529.39億元，較去年下半年的1,539.21億元僅輕微回落近1%，跌幅遠較登記量為低。

按地區分析，從十大二手熱賣地區之中，9個分區交投報跌，登記宗數分別下挫9%至25%不等，當中細價樓集中地的跌幅尤為明顯。就以高踞二手成交榜首的屯門區為例，上半年累積二手住宅買賣登記宗數共有1,574宗，較去年下半年的2,101宗急跌25%；其他地區如元朗、荃灣、沙田、上水/粉嶺/古洞均錄得逾兩成以上的跌幅（見附錄表五）。

上半年龍頭屋苑交投亦同步萎縮，其中高踞榜首的嘉湖山莊，上半年買賣登記共有361宗，較去年下半年所錄的442宗回落18%；至於太古城、日出康城及黃埔花園更各自錄得約三成的跌幅。此外，有「上車樂園」之稱的沙田第一城，上半年成交只有222宗，亦下跌了23%（見附錄表六）。

陳大偉指出，雖然今年首四個月二手樓買賣成交反覆向下，五月份才企穩並出現谷底反彈，惟樓價表現卻一直堅挺，大致上出現「量跌價不跌」的情況。數據顯示，上半年首5個月中小型住宅（以全港50個指標屋苑作代表）平均實用呎價達11,914元，數值較去年底的11,231元抽升6.1%；至於租金方面，首5個月升幅達1.9%，升勢跑輸樓價（見附錄圖五）。

豪宅市場方面，價格走勢亦穩步上升，指標豪宅的買賣成交更在二月底出招後不跌反升，主因是二月底的「辣招」主要針對700萬元以下物業，豪宅相對影響不大，市場資金變相轉流豪宅物業追落後，造成量價齊升的勇態。今年首5個月豪宅價格（以全港35個指標豪宅項目作代表）便拾級上升了4.9%，預測半年升幅將擴大至約6%。租金走勢方面，因應整體豪宅市場逆市跑出，加上之前積聚的購買力漸次釋放，帶動租金在過去近半年來亦上升了約3%（見附錄圖六）。

下半年住宅市場展望：新盤天下 豪宅舞台

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，上半年樓市經過二月底金管局推出的第七輪收緊按揭措施一役後，很快便觸底回升，雖然升勢較慢，惟已見逐月捨級而上，在預期後市利好因素多於利淡因素的支持下，對市場前景仍感樂觀，料下半年樓市將繼續穩中向好。

自四月初以來，市場整體氣氛良好，股市顯著上升，惟之後在高位輾轉回落，並偶爾出現急劇波動；不過，人行早前又再減息降準，並出招穩定股市，相信整體牛市格局未變。加上「深港通」料於九月前通車，結合「滬港通」的財富效應將進一步揮發，預期將利好未來股市及樓市表現。

至於之前一度纏擾樓市的息口問題，亦漸趨明朗化，市場普遍預期美國最快也要到第三季或年底才有加息行動，而且估計加息幅度非常有限，再加上滯後效應，變相本港下半年跟隨美國加息的機會不大，最快也要年底或明年初才成事，因此料不會對樓市造成衝擊，無疑為下半年的樓市消除了一重憂慮。

其他經濟及政治層面方面，因應政改議題已塵埃落定，社會爭拗減少，港府將重回經濟及民生方向發展，利好市場走勢。至於外圍經濟的一大不明朗因素便是希臘債務危機，雖然救助方案遭希臘民眾拒絕，惟談判及對話仍會持續；此期間不排除環球股市有較大波動，對香港亦有影響，但相信隨著事件軟著陸及淡化後，長遠影響不大。

廖偉強預期，在本港經濟大環境改善及整體氣氛配合下，下半年置業入市者料有增加，而發展商亦將繼續採取積極的推盤策略，一方面為年底結數，另方面則保持貨如輪轉，故預期下半年一手銷售數字會較上半年上升逾一成，達致全年一手銷售有1.8萬至2萬伙的年初預測目標；下半年將繼續是新盤的天下、豪宅的舞台。

至於二手市場方面，料會受惠於一手市場的熾熱而被帶旺。回顧2012年底實施的加強版額外印花稅(SSD)，將於今年第三季後屆滿3年的限制期，屆時將有部分貨源釋放出來，而過去3年樓價已累積可觀升幅，業主賣樓換樓活動勢將加快，利好二手住宅成交。

樓價預測方面，由於自2014年年中以來，樓價拾級攀升，累積升幅不少，尤以中小型住宅升幅驚人，故料下半年有關住宅的升幅將會有所收歛，下半年升幅料收窄至2%至3%。反之豪宅由於之前表現平淡，下半年料繼續追落後，升幅可保持上半年次季的強勢，加上有股市的財富效應支持，料下半年升幅維持約5%至6%，跑贏中小型物業。租金表現方面，升勢料沒樓價般凌厲，豪宅租金下半年料升2%至3%；而中小型住宅租金則料有約3.5%的上升空間。

利嘉閣推全新星級代理–「利仔」

廖偉強表示，利嘉閣視網絡平台為企業拓展業務的重要渠道，預計下半年將投資1,000萬元於資訊科技發展之上，包括研發手機應用程式及強化網站等，透過網絡整合服務，從而提升市場份額。

同時，為應對日漸看俏的一手市場，公司計劃下半年將由目前2,800人的規模，大幅增聘700人至3,500人；而分行數目則由現時210間增至250間。廖氏強調，傳統業務擴展如擴充分店據點必不可少，畢竟物業買賣動輒以百萬元至億元計，若完全依賴網絡平台提供服務，相信未必能照顧傳統客戶需要。因此，利嘉閣務求雙管齊下，好讓買賣雙方在零風險下安心達成交易。

至於宣傳方面，利嘉閣今年將投資數百萬元全力打造新一代星級代理–「利仔」。廖氏補充指，「利仔」代表「溫馨」、「快樂」、「和諧」的感覺，公司向來旨在為客人尋找溫馨理想家，更希望客戶在買賣過程中感受到溫馨、快樂。未來「利仔」將出現於平面及電子媒體廣告，相信配以利嘉閣代理的專業服務，定能進一步提升利嘉閣「家的感覺」之企業形象。