新生買家急劇流向新盤市場

2015年可算是新盤大時代，年初至今新盤供應絡繹不絕，越賣越旺，更出現百花齊放的現象。強烈對比是二手市場交投疏落，業主叫價企硬，導致出現「有價無市」的情況，對整體樓市發展來說並非健康之象。

二月底金管局出招收緊按揭成數後，置業門檻提高，令不少準買家暫緩入市；與此同時，發展商看準時機，積極推出細價新盤，並以較靈活的付款方式及優惠吸納原先擬在二手市場尋寶的客源。觀乎近兩個月來之新盤銷情，證明發展商策略正確。

讓數據來說話吧，最新統計顯示，新盤延續四月時的強勢，在五月更上一層樓，錄得接近1,800宗的買賣登記，除了連升兩個月外，亦為今年以來及過去10個月來的新高。按個別月份計算，更創下過去4年來最佳表現的五月份，對上一次紀錄為2011年五月的2,014宗。

在一手及二手的成交比例方面，今年一月份，一手及二手住宅的成交佔比約為「二八」之比；時至五月份，比例已輾轉上升並衝破「三七」之比，可見購買力顯著轉流新盤市場。

筆者認為，發展商此輪成功吸納了不少新生買家(即上車客或經由父母支付首期的樓市初哥)，惟此情況對於價硬的二手業主來說甚為不利。須知道，物業市場必須倚賴換樓鏈來啟動，才能產生轉流作用。假若市場上的新生購買力盡然流向發展商一方的話，將來二手業主真要出售單位去換樓之時，市場上又何來再有新生買家可承接其單位呢？

翻查過去兩個季度，樓價持續上升。綜觀目前二手樓價並無顯著變化，惟見上升幅度逐漸縮窄，似趨向牛皮發展的格局。二手買賣成交雖少，但樓價表現仍然堅挺，可見買賣雙方已呈拉鋸局面，窒礙二手交投。

未來樓市走向難測，惟相信不會無止境地攀升；較接近的憂慮是下半年以至明年初便有加息的可能，長線而言則整體供應會持續增加，而發展商亦將按市定價不斷推售新盤。因此筆者在此作個提醒，若有計劃換樓的二手業主，應該採取「以快打慢」的策略，切莫過於惜售以求賺到盡，否則最後可能落得「減價求售」的下場。

【刊於2015年6月11日  CAPITAL WEEKLY專欄】