新盤搶盡買家 礙業主賣樓

近期二手淡靜，最主要原因是業主看好後市，故大部分採取惜售策略；而買家則不願在二手市場入市高追。

二手市場淡靜，另一邊廂一手表現暢旺，故能彌補代理的生意不足，不致影響生計。同時，各大代理均把資源集中投入一手市場，令二手市場靜上加靜。

買賣拉鋸 量跌價不跌

回顧過去兩個季度，樓價輾轉上升。綜觀目前二手市場樓價雖沒有顯著變化，近期來看則趨向牛皮發展，上落幅度逐漸縮窄。二手買賣成交雖少，但樓價表現仍然硬淨，可見買賣雙方已形成一個拉鋸的局面，造成量跌價不跌的現象。

在二手極為淡靜下，市場近期出現了一種新格局：不少新買家，例如上車客或經由父母支持首期的樓市新貴，最近均被市場上的新盤所吸納。不難發現近期發展商亦以推售細單位為主，以迎合此類買家的口味，達至盡吸市場購買力的目的。

筆者不得不在此作出提醒，若新買家持續大量流向發展商的一手新盤的話，對二手業主日後欲沽貨求售時，恐怕會遇上一定難度。我們須知道，物業市場必須倚賴換樓鏈來啟動，才能產生轉流作用。

買家投新盤 無人承接

假若市場上的買家盡被發展商吸納的話，將來業主如要出售單位，而發展商的新盤又已逐漸入伙，屆時二手業主才意識到要沽貨換樓的話，市場上又何來再有新買家可承接單位呢？

在上述情況下，換樓鏈啟動不了，便會窒礙二手市場的流轉，屆時便會進一步影響交投。若業主急於求售的話，便迫不得已要採取減價策略，才得以沽出手上的單位，在此骨牌效應下，樓價便有機會應聲回落。

計劃換樓 宜以快打慢

此外，今年底或明年初，美國行將步入加息周期，香港亦會跟隨，到時候影響則更大。與此同時，發展商亦會不斷加推樓盤，令市場供應增加，屆時二手業主欲換樓，減價情況相信會陸續出現。

因此筆者在此奉勸目前有計劃換樓的二手業主，若真正有心沽出手上物業的話，應該採取「以快打慢」的策略，避免將來發現購買力被一手發展商盡吸時，才加入市場競爭，屆時減價求售恐成唯一的出路了。

【刊於2015年6月11日  經濟日報專欄】