樓市基調穩健 樓價勢難跌

筆者經常強調，現時樓市難存泡沫，除了因為市場資金相當豐裕，政府的一系列措施亦發揮了其效果。只是每見樓價上升，傳媒紛紛報導某某個別屋苑高價成交，又會引起部分市民憂慮，恐防樓市升溫現危機。

其實政府推出「3D」辣招抑壓市場，以及收緊按揭成數的政策。一系列的措施不單令炒家絕跡，就連初次置業的買家也須至少付出四成首期，投資者更達五至六成，足證業主均具有實力。只是現時存在很多支持樓價的利好因素，縱使政府極力抑壓樓市，樓價並未有下跌，然而，升幅已大幅收窄，呈現穩步微微向上的趨勢。

綜合利嘉閣地產研究部數據所得，全港50個指標屋苑四月份的加權平均實用呎價報11,451元，事實上，從二零一四年四月開始，呎價一直持續上升，升幅由0.1%至1.9%不等，直至今年三月份才出現一次0.2%的跌幅，然後即再度重拾升軌，可見整體樓價的走勢仍然看升。

由於市場上根本難以形成泡沫，因此現時的住宅物業的樓價正切切實實反映其實際價值，而筆者相信，種種利好樓價的因素將令物業在未來的日子更叫人趨之若鶩。首先，供應依然有限，香港地少人多，本已存在的供不應求問題，加上近年「3D」辣招促使盤源進一步大幅減少。現時大部分業主實力雄厚，普遍不會輕易減價放售物業，盤源買少見少，盤源珍罕自然又會令樓價上調。

其次是全球通貨膨脹日益嚴重，而樓市基礎穩健，住宅物業向來是長線投資的熱門產品，物業可謂保值和升值的最佳選擇。再者，百物騰貴，地價當然不會例外，現時市場以一手新盤為主導，建築成本及人工持續上升，發展商雖然採薄利多銷的銷售策略，但也難以「賤價」推盤，因此樓價絕對有一定保證。

除此之外，近期股市急升，許多投資者在股票市場獲利後，均將資金轉投樓市，買家亦明顯較過往「手鬆」。除了買賣市場外，租務市場的前景都相當樂觀，皆因缺源珍罕，有部分買家轉買為租，租盤亦會隨之減少，租金因而上調，促使租金回報上升。在買賣和租賃相互影響下，只會令住宅物業的價值更高。

【刊於2015年6月4日 經濟日報專欄】