今年3.37萬伙私宅可應市 十年新高 一手銷售全年料逾1.8萬宗 增8.4%

 2014年一手私宅市場回顧

• 2014年一手市場表現悍勇，市場無懼政經陰霾，發展商積極推售一手新盤，帶動整體樓市氣氛，新盤銷情暢旺，樓價疊創新高，樓市越戰越強。此外，政府於5月公布放寬雙倍印花稅(DSD)換樓期限，累積的購買力隨即爆發，市場爭購中小型單位，令該類單位成為2014年的升市火車頭。 

• 2014年截至12月底止，一手私宅買賣登記量達16,602伙，對比2013年全年的10,812伙大幅增加53.6%；數字與年初預期的全年推盤量1.7萬伙相當接近，僅差2.3%。 

• 由於近年政府積極推地增加供應，發展商投地意欲增強，推盤亦積極，令下半年及年底時新盤浪接浪應市，加上樓價越漲越高，市場出現追價入市的情況，進一步強化新盤承接力度，令去年一手登記宗數創自07年後的近7年新高﹙見圖一﹚。 

• 隨著樓價輾轉上升，新盤呎價高企，就連不少新界區樓盤之呎價亦動輒過萬元，加上交投暢旺，直接拉高了2014年的成交金額。反觀2013年出售的一手單位之中，價值相宜或面積較少的單位明顯較多，導致該年的一手住宅買賣成交總值只有958.30億元，在此低基數下，對比2014年的1,777.5億元，則勁升了85.5%，此登記金額亦創下有紀錄以來的歷史新高。 

2015年一手私宅供應

• 積極推地增加供應是政府理順樓市的當務之急，發展商投地態度亦見踴躍，推盤意欲也高漲，今年新盤推盤攻勢將有增無減。此外，隨著市場對上車盤需求熾熱，發展商傾向推出更多中小型單位，對今年一手住宅供應及交投起支持作用。 

• 綜觀2015年，全港將有83個全新一手私宅項目、合共33,751伙可供發售，數量較預測2014年的30,940伙增加9%，並創10年新高﹙見圖二﹚。 

• 按地區劃分，新界區供應量最多，涉及項目共有40個，單位總數共21,563伙，佔今年整體供應的64%，當中又以元朗、西貢及離島區佔多。元朗區今年將有14個項目合共8,853伙可供發售，稱冠各區；西貢區亦為今年重點發展區，可供應市單位數量5,968伙﹙見表三﹚。 

• 九龍區今年可供發售私宅項目共有23個，單位總數9,094伙，新盤供應集中在深水埗區，因區內有涉及單一3,414伙的南昌站「巨無霸」項目撐起，令區內可供應全新單位多達4,199伙；此外，九龍城區排次席，共有3,484伙應市。 

• 至於港島區方面，逾千伙的大型項目依然欠奉，故此，今年一手私宅預計供應只有3,094伙，為三大區中最少供應的區份，甚至較今年最大的單一項目提供的3,414伙仍要少出320伙。港島區今年較大的單一項目亦只有600至700伙左右，集中在東區的北角及筲箕灣。 

• 按項目規模劃分，逾千伙的大型供應今年分散在多區(港島區除外)，其中深水埗長沙灣的南昌站新九龍內地段6333號規模最大，單位總數3,414伙；元朗的YOHO TOWN 3期涉及2,508伙；離島大嶼山的東環亦提供2,392伙。將軍澳緻藍天有1,648伙，啟德的啟德一號亦提供了1,179伙。此外，屯門市地段423號(1,100伙)、安寧路/大橋路/安樂路(YLTL518)(1,129伙)及峻巒(第一期)(1,027伙)亦屬矚目的大型新盤。 

• 半官方機構港鐵有4個鐵路沿線上蓋項目、合計6,836伙可供發售；公營機構市建局及非牟利機構房協，則分別有5個及2個項目登場，涉及單位數量分別達1,496伙及625伙﹙見表五﹚。 

2015年一手私宅市場預測

• 承接去年下半年新盤餘威，發展商今年繼續積極推盤，市場對中小型單位趨之若鶩，樓市氣氛樂觀，加上美國未見具體加息舉動，美息短期料維持在低位橫行，樓價升勢仍可持續，市場積壓的購買力將繼續釋放，一手私宅銷售動力尚且充足。 

• 今年可供發售的一手項目中，有不少大型項目均位處鐵路沿線，包括新地南昌站項目（3,414伙）、新地YOHO Town 3期（2,508伙）及長實緻藍天（1,648伙）。此類糅合鐵路概念的大盤口味能迎合各類型客源，推出後料承接力強，可拉動新盤成交。 

• 最新一份施政報告叫停投資移民計劃，估計對豪宅市場會帶來衝擊，今年豪宅市場表現仍然沉寂下，中小型單位料續受市場追捧，500至600方呎中小型單位樓價仍有條件企硬，不排除仍有追價入市的情況，發展商每次出新價單時有力調升售價。除非經濟出現不可預測的逆轉或息口突然抽升，否則預期2015年樓市將較去年有更佳表現。 

• 依目前掌握的數據預計，2015年一手私宅推盤量最少達2萬伙，較2014年實際推盤量約1.78萬伙增加12.3%；一手私宅買賣登記宗數則可望增加8.4%至逾1.8萬宗，連升3年，兼創8年高位(見圖一)。 

• 由於今年發展商繼續集中火力推售中小型單位，而樓價亦處歷史高峰，加上政經動向以至息口走勢仍存隱憂，發展商開價或趨保守，在中小型單位主導下，單位平均售價或較去年略低，故推算今年一手私宅成交總值或從高位稍作整固，料有約1,620億元，較2014年的1,777.5億元歷史新高回落9.7%，惟仍可保持在歷史的高水平。

發稿：利嘉閣地產資料研究部